Premia kompensacyjna dla właścicieli kamienic

Powołanie w ustawodawstwie polskim narzędzia o nazwie premii kompensacyjnej było konsekwencją potrzeby zadośćuczynienia dla właścicieli nieruchomości, którzy przez obowiązujące w latach 1994-2005 przepisy nie mieli możliwości podnoszenia czynszów w wynajmowanych lokalach. W tych latach obowiązywały bowiem tzw. czynsze regulowane, których celem była ochrona praw najemców w okresie postępujących przemian ustrojowych i gospodarczych. W konsekwencji właściciele obciążeni byli kosztami utrzymania przedmiotu własności, niepokrywanymi wpływami z czynszu. Szczególny tryb najmu dotyczył ponad 100 tys. właścicieli, a państwo polskie w związku z powyższymi regulacjami zostało zaskarżone na podstawie dawnego art. 25 Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności do Europejskiego Trybunału Praw Człowieka przez Marię Hutten-Czapską, obywatelkę Francji polskiego pochodzenia, która argumentowała, że została ograniczona w swoim prawie do korzystania i czerpania pożytków z przedmiotu własności. Istotą wniesionej w grudniu 1994 roku skargi było zażalenie na wadliwe funkcjonowanie ustawodawstwa krajowego, które ograniczało prawa właścicieli budynków do swobodnego ustalania czynszów i nie przewidywało mechanizmu umożliwiającego pokrycie strat poniesionych w związku z należytym utrzymaniem nieruchomości.

Trybunał w powyższej sprawie rozstrzygał, czy polskie regulacje prawne, ograniczające w ramach szczególnego trybu najmu możliwość ustalania przez właściciela nieruchomości lokalowej czynszu najmu, są zgodne z przepisami Protokołu do Europejskiej Konwencji o Ochronie Praw Człowieka.

Ostatecznie w kwietniu 2008 roku Trybunał Praw Człowieka skreślił z listy sprawę Hutten-Czapska przeciwko Polsce, po tym jak strony zawarły polubowne porozumienie, na podstawie którego Maria Hutten-Czapska otrzymała 240 tys. złotych odszkodowania za straty finansowe i 22,5 tys. złotych tytułem zwrotu kosztów. Co istotne, Trybunał kończąc postępowanie zdecydował o skierowaniu do rozstrzygnięcia na poziomie krajowym zawisłych przed nim spraw, dotyczących tego samego problemu, którego dotyczyła powyższa sprawa.

W celu zapewnienia odpowiedniej skuteczności wykonywania wyroku Europejskiego Trybunału Praw Człowieka państwo polskie podjęło szereg zmian legislacyjnych, dotyczących polskiego prawa mieszkaniowego. Dokonano nowelizacji ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów, dzięki czemu od czerwca 2010 r. uzyskanie premii kompensacyjnej może okazać się łatwiejsze i szybsze.

Dla kogo premia kompensacyjna?

O premię kompensacyjną mogą ubiegać się inwestorzy będący osobami fizycznymi, którzy chcą zrealizować przedsięwzięcie remontowe lub remont budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Zgodnie z art. 10 ust. 1 Ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów premia kompensacyjna przeznaczona jest dla inwestora będącego osobą fizyczną, który:
- jest właścicielem budynku mieszkalnego z co najmniej jednym lokalem kwaterunkowym i był jego właścicielem w dniu 25 kwietnia 2005 r.,
- jest właścicielem części budynku  mieszkalnego z lokalami kwaterunkowymi i w dniu 25 kwietnia 2005 r. był właścicielem tej części budynku mieszkalnego,
- jest spadkobiercą osoby  będącej właścicielem budynku mieszkalnego z co najmniej jednym lokalem kwaterunkowym, która w dniu 25 kwietnia 2005 r. była właścicielem tego budynku,
- jest spadkobiercą osoby będącej właścicielem części budynku mieszkalnego z lokalami kwaterunkowymi i w dniu 25 kwietnia 2005 r. była właścicielem tej części budynku mieszkalnego.

Przy składaniu wniosku o premię kompensacyjną konieczne jest przedstawienie informacji dokumentujących ograniczenia w wysokości czynszu najmu w przedmiotowych lokalach kwaterunkowych w odpowiednich okresach czasu, a także informacje o powierzchni użytkowej tych lokali.

Wysokość premii kompensacyjnej przysługującej inwestorowi jest równa iloczynowi wskaźnika kosztu przedsięwzięcia oraz kwoty wynoszącej 2% wskaźnika przeliczeniowego za każdy 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu kwaterunkowego za każdy rok, w którym obowiązywały w stosunku do tego lokalu ograniczenia z lat 1994-2005.

Nowelizacją ustawy z czerwca 2010 r. zniesiono konieczność zaciągnięcia kredytu bankowego jako warunku koniecznego do ubiegania się o premię kompensacyjną – jakie konsekwencje rodzi ta zmiana? (ekspert GHMW):

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami z premii kompensacyjnej może skorzystać inwestor finansujący koszty przedsięwzięcia remontowego lub remontu budynku jednorodzinnego z kredytu bankowego lub bez zaciągania takiego kredytu – wykorzystując środki własne. W pierwszej z wymienionych sytuacji wniosek o premię kompensacyjną składany jest do Banku Gospodarstwa Krajowego za pośrednictwem banku kredytującego, w drugim przypadku natomiast wniosek składany jest bezpośrednio w Banku Gospodarstwa Krajowego. Co istotne, inwestor przeprowadzający remont bez korzystania z kredytowania nie ma obowiązku wykazania zmniejszenia zapotrzebowania na energię dostarczaną do budynku na potrzeby ogrzewania i podgrzewania wody użytkowej, tak jak to ma miejsce w przypadku premii termomdernizacyjnej i remontowej. Ponadto inwestor zachowuje prawo do skorzystania z premii remontowej na realizacje kolejnych przedsięwzięć remontowych w przyszłości.

Jak wygląda możliwość ubiegania się o premię kompensacyjną w przypadku skomplikowanej sytuacji własnościowej nieruchomości? (ekspert GHMW):

Przed nowelizacją z 2010 r. wielu współwłaścicieli lub spadkobierców miało problemy z uzyskaniem jednoznacznej odpowiedzi czy i na jakich zasadach mogą ubiegać się o premię kompensacyjną.  W wyniku nowelizacji z 2010 roku do ustawy dodany został art. 11a, odnoszący się wprost do sytuacji, w której po stronie uprawnionych do uzyskania premii kompensacyjnej mamy więcej niż jednego inwestora. Po pierwsze, przepis ten pozwala na różnicowanie wysokości premii należnej współwłaścicielom, w zależności od okresu, w którym przysługiwał im tytuł do części nieruchomości, a po drugie - wprowadzono regulację zezwalającą na ustalanie premii dla poszczególnych współwłaścicieli. Zgodnie z przepisem art. 11a ust. 2, w przypadku inwestora, o którym mowa w art. 10 ust. 2 (a więc współwłaściciela), jeżeli suma udziałów we współwłasności jest mniejsza od jedności, wysokość premii kompensacyjnej przysługującej inwestorowi stanowi iloczyn sumy udziałów we współwłasności i kwoty ustalonej zgodnie z art. 11. Zniesiono więc tym samym warunek, zgodnie z którym do jednego budynku premię kompensacyjną przyznaje się tylko raz. Obecnie premia przysługuje jeden raz w odniesieniu do budynku lub jego części, dzięki czemu może ona przysługiwać więcej niż jednemu inwestorowi (np. w przypadku kilku współwłaścicieli).


Autor: Joanna Mizińska
Adwokat, Partner w Kancelarii „Gach Hulist Mizińska Wawer Adwokaci i Radcowie Prawni” sp.p.