Procedura wywłaszczenia nieruchomości – informacje podstawowe

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji administracyjnej, prawa własności, jak również prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Inaczej mówiąc, wywłaszczenie stanowi instrument w rękach „państwa”, który umożliwia mu pozyskanie praw – w tym szczególnie praw własności nieruchomości, przysługujących innemu podmiotowi. Zgodnie z Konstytucją RP, jak i art. 112 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej Ustawa), „wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy”. Należy zaznaczyć, iż wywłaszczenie powinno być środkiem ostatecznym, służącym „państwu” do realizacji konkretnych celów, wbrew woli jednostki, ale w interesie społecznym ogółu. Jest dopuszczalne tylko i wyłącznie w sytuacji, gdy dana nieruchomość nie może zostać nabyta w drodze umowy. Dla przykładu można wskazać, iż celami publicznymi są między innymi budowa dróg publicznych, zakładanie i utrzymywanie cmentarzy, ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt, budowa i utrzymanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, etc.

Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia nieruchomości jest starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Należy zaznaczyć, że nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Niedopuszczalne jest wywłaszczenie nieruchomości na rzecz innych podmiotów.

Wywłaszczeniem może być objęta tylko część nieruchomości. Nietrudno sobie wyobrazić sytuację, w której po wywłaszczeniu części nieruchomości jej pozostała część przestała mieć znaczenie dla właściciela. Ustawodawca przewidział taką sytuację i zgodnie z art. 113 ust. 3 Ustawy, w przypadku gdy „(…) wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie”.

Sam proces wywłaszczeniowy można podzielić na kilka etapów:
1) rokowania;
2) postępowanie wywłaszczeniowe;
3) rozprawa administracyjna;
4) wydanie decyzji o wywłaszczeniu.

Zgodnie z Ustawą postępowanie wywłaszczeniowe powinno być poprzedzone rokowaniami. Założeniem rokowań jest podpisanie umowy dotyczącej nabycia praw do danej nieruchomości. Rokowania przeprowadza starosta z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym, jak również z osobą, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości. W przypadku wywłaszczenia nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego, rokowania przeprowadza organ wykonawczy konkretnej jednostki samorządu terytorialnego. W trakcie przeprowadzania rokowań może być także zaoferowana nieruchomość zamienna. Nieruchomość zamienną przyznaje się z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie ma nastąpić na rzecz Skarbu Państwa, lub z zasobu nieruchomości odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki.

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu, a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego - na wniosek organu wykonawczego. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego może nastąpić po upływie dwumiesięcznego terminu (termin ten liczy się od dnia zakończenia rokowań) do zawarcia umowy wyznaczonego przez starostę (na piśmie) właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a także osobie, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości. Obowiązkiem starosty jest również złożenie w sądzie odpowiedniego wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego.

Po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego starosta przeprowadza rozprawę administracyjną. W trakcie rozprawy administracyjnej strony mogą składać wyjaśnienia, zgłaszać żądania, propozycje i zarzuty oraz przedstawiać dowody na ich poparcie. Stronami w rozprawie administracyjnej są: przedstawiciel organu administracji i właściciele lub użytkownik wieczysty nieruchomości.

Rozprawa o wywłaszczenie może zakończyć się wydaniem decyzji o wywłaszczeniu. Decyzja zgodnie z art. 119 ust 1 Ustawy powinna zawierać przede wszystkim:
1) ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana;
2) określenie przedmiotu wywłaszczenia przez podanie oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości;
3) określenie praw podlegających wywłaszczeniu;
4) wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości;
5) wskazanie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości;
6) zobowiązanie do zapewnienia lokali;
7) ustalenie wysokości odszkodowania.

Przejście prawa własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna.


Marcin Zadrożny
Aplikant adwokacki
HILLS LTS S.A.