Program Mieszkanie Plus: musimy poczekać na ważne szczegóły

Te pomysły zostały uwzględnione jako główne elementy Mieszkania Plus. Podczas konferencji prasowej dowiedzieliśmy się również, że rząd w ramach trzeciego filaru nowej strategii mieszkaniowej, zamierza wspierać budowę lokali komunalnych. Konferencja prasowa Premier oraz przedstawicieli Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa była dobrze zorganizowana, ale pozbawiona szczegółów. Po przeczytaniu prezentacji dotyczącej Mieszkania Plus, która liczy sobie zaledwie osiem luźno wypełnionych stron, można zadać sporo pytań o zasady nowego programu.

Wybór działek do zabudowy będzie decydował o powodzeniu programu
Budowa mieszkań czynszowych na gruntach z publicznego zasobu będzie prawdopodobnie głównym elementem nowej strategii mieszkaniowej rządu. Realizacją tego priorytetowego celu ma się zająć Narodowy Fundusz Mieszkaniowy (NFM). Wspomniany fundusz otrzyma grunty od Skarbu Państwa. Swoje działki będą mogły wnieść również samorządy oraz przedsiębiorstwa państwowe. Powstaje jednak pytanie, czy takie podmioty chcą pozbyć się bardziej atrakcyjnych gruntów, które kiedyś można korzystnie sprzedać. Pewne jest to, że NFM będzie korzystał głównie z ziemi należącej do Skarbu Państwa. Prace budowlane ma prowadzić inwestor zastępczy w postaci Narodowego Operatora Mieszkaniowego. Według planów rządu, Narodowy Fundusz Mieszkaniowy nie skorzysta ze środków budżetowych. Wypowiedzi przedstawicieli MiB sugerują, że ważnym źródłem finansowania funduszu będzie emisja obligacji.

Właściwy wybór gruntów do zabudowy zadecyduje o powodzeniu planów rządu. Wydaje się, że znalezienie odpowiednich działek nie będzie łatwe. Grunty Skarbu Państwa wprawdzie stanowią jedną trzecią powierzchni kraju (33,9% pod koniec 2014 r.), ale większość z nich nie nadaje się do zabudowy wielorodzinnej ze względu na zalesienie, przepisy ochrony środowiska, pokrycie wodą, oddalenie od dużych skupisk ludności lub wykorzystanie do celów komunikacyjnych albo rolniczych. Zurbanizowane lub zabudowane grunty Skarbu Państwa stanowią zaledwie 0,4% całej powierzchni kraju. W miastach udział takich działek wynosi około 4,0%, ale wiele z nich zostało już przeznaczonych pod zabudowę przemysłową.

Kolejną ważną kwestią jest obietnica rządu dotycząca wysokości czynszu. Miesięczny koszt wynajmu mieszkań od NFM ma wynosić 10 zł/mkw. - 20 zł/mkw. Jeśli najemca wybierze opcję powolnego dojścia do własności poprzez spłatę lokalu (np. w ciągu 25 lat), to wspomniane stawki wzrosną o mniej więcej 20%. Czynsze podane przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa wydają się atrakcyjne, gdyż w największych miastach kraju średni (ofertowy i transakcyjny) koszt wynajęcia 1 mkw. wynosi (według danych NBP z III kw. 2015 r.):
• Warszawa - 47,5 zł/mkw.
• Kraków - 35,3 zł/mkw.
• Łódź - 24,8 zł/mkw.
• Wrocław - 39,0 zł/mkw.
• Poznań - 31,3 zł/mkw.
• Gdańsk - 34,0 zł/mkw.

Niestety rodzą się wątpliwości, czy utrzymanie niskich kosztów wynajmu i ograniczenie inwestycji do publicznych gruntów nie będzie skutkowało budową mieszkań czynszowych z dala od centrów największych miast. W takim przypadku wystąpiłyby dodatkowe koszty, które są związane ze stworzeniem infrastruktury (społecznej, drogowej, sieci przesyłowych) oraz dojazdami mieszkańców do pracy.

Pod znakiem zapytania stoi również liczba i lokalizacja mieszkań, które powstaną dzięki NFM. Resort infrastruktury i budownictwa nadal powstrzymuje się przed podawaniem konkretnych informacji na ten temat. Wiemy jednak, że pierwszeństwo w wynajmie tanich lokali uzyskają osoby o niskich dochodach oraz rodziny wielodzietne. Formalne prawo wnioskowania o przydział do lokalu czynszowego z NFM będzie miał jednak każdy Polak. Kolejność wynajmowania mieszkań ma być ustalana na podstawie klasyfikacji punktowej. Na razie nie poznaliśmy dokładniejszych informacji o tym systemie. Rząd musi dość szybko ustalić szczegóły, bo zadeklarował, że nabór do mieszkań z NFM rozpocznie się w połowie przyszłego roku.

Kilkutysięczne dotacje do oszczędności mieszkaniowych są mało realne
Powszechny charakter ma mieć także system oszczędzania na cele mieszkaniowe. Rząd ostatecznie nie zdecydował się na uruchomienie osobnych kas budowlanych, gdyż takie instytucje generują dodatkowe zagrożenie dla systemu finansowego po spadku liczby oszczędzających. Zamiast kas mieszkaniowych, po zakończeniu programu Mieszkanie dla Młodych mają zostać uruchomione specjalne subkonta bankowe. Ich posiadacze za gromadzenie środków na cele mieszkaniowe (np. zakup lokalu lub remont) będą otrzymywali premię od państwa. W prezentacji przygotowanej przez MiR pojawia się stwierdzenie o premii wynoszącej kilka tysięcy złotych rocznie. Poziom dopłat podany przez ministerstwo wydaje się mało prawdopodobny. W tym kontekście warto przypomnieć, że Czesi i Słowacy zakończyli wypłacanie podobnych dotacji wynoszących równowartość 450-500 zł rocznie (według siły nabywczej z połowy lat 90.), gdyż takie wsparcie generowało zbyt duże obciążenie dla budżetu. U naszych południowych sąsiadów premie dla oszczędzających na cele mieszkaniowe obecnie wynoszą: 10% oszczędności, do 2000 koron/rok (Czechy), 5% oszczędności, do 66,39 euro/rok (Słowacja).

W 2017 r. gminy, spółdzielnie i TBS-y dostaną wsparcie mieszkaniowe
Dodatkowe wsparcie dla budownictwa społecznego to trzecia i zarazem najmniej kontrowersyjna część programu zaprezentowanego przez rząd Prawa i Sprawiedliwości. Rządzący w pierwszej połowie 2017 roku zamierzają:
• poprawić preferencyjne warunki kredytowania inwestycji mieszkaniowych przez Bank Gospodarstwa Krajowego
• wprowadzić dofinansowanie dla samorządów wynoszące 35% - 55% kosztów budowy mieszkań komunalnych
• uruchomić nowy instrument wspomagający budowę mieszkań na wynajem (dotacja do 20% kosztów budowy również dla spółdzielni i TBS-ów)

Można żałować, że w ramach tej części swojego programu rząd nie uwzględnił dwóch ważnych problemów. Mowa o niedoborze mieszkań socjalnych (ok. 100 000 - 150 000 w skali kraju) oraz potrzebnych kredytach i dotacjach na modernizację starych zasobów mieszkaniowych w budownictwie czynszowym (np. mieszkań spółdzielczych z lat 60. i 70.).  

(A.P.)