Rodzina na Swoim: niższe ceny alternatywą dla dopłat?

Niektórzy komentatorzy uważają, że osoby masowo przystępujące do programu RnS powinny zmienić swoją decyzję i poczekać na dalszy spadek cen mieszkań. Taka kontrowersyjna propozycja przewiduje dobrowolną rezygnację z dopłat odsetkowych.    

Kilkanaście procent oszczędności w ramach RnS
Scenariusz zakładający korektę cenową w pierwszych miesiącach przyszłego roku wydaje się dość prawdopodobny. Wobec tego warto zadać sobie pytanie, jaka obniżka cen transakcyjnych mogłaby zrekompensować dobrowolną rezygnację z programu RnS. Poniższe obliczenia pomogą w udzieleniu konkretnej odpowiedzi. Przeprowadzono je dla trzech wariantów.

Wariant 1
Młode małżeństwo zaciąga kredyt w kwocie 200 000 złotych, aby sfinansować zakup mieszkania położonego na obrzeżach Krakowa (powierzchnia lokalu to 50 mkw.). Wkład własny kredytobiorców to 20 000 zł. Cena jednostkowa nabywanego lokalu (4 400 złotych/mkw.) jest niższa od obowiązującego limitu RnS (4 406,5 złotych/mkw.), dlatego małżonkowie mogą zaciągnąć preferencyjny kredyt. Jego spłata będzie się odbywać w ciągu następnych 30 lat. Kredytobiorcy zdecydowali się na raty równe. W analizowanym przypadku bank ustalił oprocentowanie na poziomie 6,60% (w skali roku). Stopa referencyjna Banku Gospodarstwa Krajowego, dla której nalicza się dopłaty to 7,06% (w skali roku).

Wariant 2
Oprocentowanie kredytu wynosi 6,40% (zamiast 6,60%). Pozostałe założenia jak w wariancie numer 1.

Wariant 3
Kwota kredytu wynosi 190 000 złotych (zamiast 200 000 złotych). Pozostałe założenia jak w wariancie numer 1.

Poniższa tabela przedstawia symulację warunków spłaty dla trzech analizowanych wariantów.

Najbardziej interesujący aspekt obliczeń dotyczy procentowego spadku ceny, który może zrekompensować brak dopłat. Warto zwrócić uwagę, że ta wartość jest zależna od stopy oprocentowania, ale nie reaguje na zmianę wartości kredytu i ceny mieszkania. Dalsza analiza przy pomocy kalkulatora kredytowego wskazuje, że wspomniana stopa redukcji dla ceny transakcyjnej jest uzależniona od jeszcze jednej zmiennej - przewidywanego okresu spłaty. Dzięki temu spostrzeżeniu można wyznaczyć wartości minimalnej obniżki ceny dla typowych parametrów kredytu (patrz poniższa tabela).

W przypadku niemal wszystkich przedstawianych wariantów wymagany spadek ceny transakcyjnej przekracza 10%. Warto zauważyć, że analizowana wartość maleje w miarę wydłużania okresu spłaty. W ten sam sposób oddziałuje wzrost oprocentowania kredytu. 

Czy warto czekać na niższe ceny?
Wyniki powyższej analizy wskazują, że dobrowolna rezygnacja z rządowych dopłat jest ryzykownym posunięciem. Taka decyzja okaże się korzystna, jeśli po zakończeniu Rodziny na Swoim będzie miała miejsce znacząca obniżka cen transakcyjnych (10%-15%). Przyszłoroczna korekta cenowa jest prawdopodobna. Trudno jednak przypuszczać, że krajowi deweloperzy w trakcie pierwszych miesięcy 2013 r. zdecydują się na kilkunastoprocentową zmianę cen.

Andrzej Prajsnar

--------------------------------------------------------------
Wyliczenia dotyczą przykładowych danych oraz hipotetycznych parametrów i nie mogą stanowić podstawy do podejmowania decyzji. W indywidualnych przypadkach, dotyczących konkretnych nieruchomości i kredytów, analiza powinna zostać przeprowadzona na realnych danych.