Równe czy malejące - jakie raty wybrać?

Malejące płatności na początku są sporym obciążeniem

Wysokość rat równych i malejących różni się ze względu na zupełnie inny sposób ich obliczania. Wspólną cechą obydwu rodzajów płatności jest obecność części odsetkowej oraz kapitałowej. Odsetkowa część raty stanowi wynagrodzenie dlabanku. Część kapitałowa odpowiada natomiast za stopniowy zwrot pożyczonej sumy.

Zapytaj bezpłatnie o najlepszy kredyt mieszkaniowy! [reklama]

W przypadku rat równych obydwie części są odpowiednio zbilansowane. Na początku okresu spłaty posiadacz kredytu hipotecznego zwraca do banku głównie odsetki (patrz pierwszy wykres). Wraz z upływem kolejnych miesięcy spłacany kapitał staje się głównym składnikiem równych rat.  

Kapitałowa część raty malejącej jest stała w każdym miesiącu kredytowania. Na zmianę miesięcznych płatności wpływa natomiast malejąca część odsetkowa (patrz drugi wykres) - odsetki są naliczane z uwzględnieniem coraz mniejszej wartości zadłużenia.

Najbardziej problematyczną cechą rat malejących jest ich wysokość na początku okresu kredytowania. W analizowanym przykładzie (wartość kredytu: 250 000 zł, okres spłaty: 360 m-cy, oprocentowanie: 4,80%) pierwsza rata malejąca (1694,44 zł) o 29% przewyższa równą płatność (1311,66 zł). Pod koniec okresu kredytowania relacja jest jednak zupełnie inna - nabywca mieszkania, który zdecydował się na równe raty musi dopłacić niemal 90%.

Ze względu na duże obciążenie finansowe w pierwszych latach kredytowania osoba wybierająca malejące raty do pożyczenia tej samej sumy potrzebuje wyższego dochodu. Dlatego większość nabywców mieszkań ostatecznie wybiera spłatę w ratach równych. Taka decyzja zapewnia nieco większą zdolność kredytową, ale może okazać się problematyczna w przypadku sprzedaży lokalu obciążonego hipoteką. Klient banku, który wybrał równe płatności znacznie wolniej zmniejsza swoje zadłużenie (patrz trzeci wykres). W związku z tym spłata jego długu bankowego (w porównaniu z ratami malejącymi) pochłonie nieco większą część kwoty uzyskanej dzięki sprzedaży lokalu.  

Za wybór równych rat trzeba dopłacić nawet 18-25%

Niekwestionowanym atutem malejących rat są niższe koszty odsetkowe. Właśnie ten czynnik sprawia, że kilka procent kredytobiorców rezygnuje z równych płatności.

Poniższa tabela przedstawia różnicę pomiędzy sumą odsetek naliczanych w ramach rat równych i malejących. Po uwzględnieniu typowych parametrów kredytu hipotecznego (wartość: 250 000 zł, okres spłaty: 360 miesięcy) oraz inflacji (roczna stopa: 2,50%) okazuje się, że wybór równych rat skutkuje znaczącym wzrostem kosztów odsetkowych. W przypadku niskiego oprocentowania (4,25%) różnica łącznych odsetek wynosi 22 537,14 zł (17,85%). Jej wysokość wzrasta wraz z podwyżką stawki oprocentowania kredytu hipotecznego. W ostatnim z rozważanych wariantów (oprocentowanie równe 6,25%) klient wybierający raty malejące zapłaci odsetki niższe o 46 971,81 zł (25,30%).   

Na podstawie zaprezentowanych wyników można również zauważyć, że malejące raty dość szybko osiągają poziom niższy od równych płatności. W analizowanym przykładzie okres potrzebny do zrównania dwóch rodzajów rat waha się od 128 miesięcy do 144 miesięcy (patrz poniższa tabela).  

   

Andrzej Prajsnar