Rynek mieszkaniowy – fenomen Krakowa i Polski

Prezes Kirejczyk zaprezentował najświeższe informacje dotyczące rynku mieszkaniowego w Polsce (z uwzględnieniem danych dla Krakowa), oparte na wstępnych wynikach. Zdaniem prezesa REAS, rozwój rynku deweloperskiego w Polsce na tle regionu, ale także na tle całej Europy, traktować można w kategorii fenomenu. Rynek warszawski (największy w kraju) można porównać do całości rynków takich krajów, jak Chorwacja czy Bułgaria. Natomiast rynek krakowski odpowiada wielkością całemu rynkowi na Słowenii albo Litwie. Warszawa zaczyna być na poziomie bliskim Londynu, a pod względem liczby sprzedanych mieszkań wyprzedza Londyn, gdyż jedna trzecia mieszkań w stolicy Wielkiej Brytanii budowana jest w sektorze publicznym.

Krakowski rynek mieszkaniowy porównać można z Berlinem (stolicą kraju, zamieszkałą przez 4 mln osób), przy czym pamiętać należy, że także w Berlinie duża część oddawanych mieszkań pochodzi z sektora publicznego.
I kwartał bieżącego roku określony został przez prelegenta jako znakomity, a wstępne wyniki potwierdzają trwanie rekordowego trendu. Na dobrą sytuację wpływ miała także przedostatnia okazja do skorzystania z dopłat MdM.

Zagregowane wstępne dane dotyczące sześciu wiodących rynków (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) pokazują, że w pierwszych trzech miesiącach, w stosunku do poprzedniego kwartału, sprzedaż i liczba wprowadzonych na rynek mieszkań była nieco niższa. Poziom 16 tys. mieszkań wprowadzonych do sprzedaży odpowiada jednak średniej dla ubiegłego roku, a więc jest to bardzo dobry wynik. Z reguły pierwszy kwartał roku cechuje się bowiem mniejszą aktywnością – z uwagi na pogodę, ferie i zimową przerwę w sezonie targów mieszkaniowych.
Oferta deweloperów utrzymuje się na stabilnym poziomie, z lekkim trendem wzrostowym. Obecna oferta na poziomie ok. 50 tys. mieszkań jest jednak wciąż niższa o kilka tysięcy mieszkań, niż w okresie szczytu z kwietnia 2012 roku. Wtedy jednak mieliśmy do czynienia z wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej, i część oferty wprowadzana była do sprzedaży tylko „na papierze”.

W 2016 roku wzrosty sprzedaży odnotowane w Krakowie były mniej dynamiczne niż we Wrocławiu czy Trójmieście. Szczególnie w tej ostatniej aglomeracji wzrosty były duże. Trzeba podkreślić, że choć pod względem ludności Trójmiasto i Kraków nie odbiegają od siebie, pomorski rynek zawsze był mniejszy. Kraków wciąż jest (po Warszawie) drugim krajowym rynkiem, choć w ostatnim czasie Wrocław wyprzedził stolicę Małopolski w liczbie budowanych mieszkań na mieszkańca. W tej kategorii zarówno Wrocław, jak i Kraków plasują się przed Warszawą.
Analiza cen mieszkań pozostających w ofercie wskazuje na lekkie odbicie w Krakowie, Trójmieście, Łodzi. Może być to sygnałem, że w miastach tych popyt przewyższa podaż, ale może oznaczać także, że kurczy się segment mieszkań tańszych.

Przeciętna cena mieszkań w Krakowie jest zdecydowanie wyższa niż we Wrocławiu, czy Trójmieście, dlatego wartość krakowskiego rynku jest wyraźnie wyższa niż w pozostałych dwóch wymienionych miastach. Prezes Kirejczyk zaznaczył także, że mamy obecnie do czynienia ze zjawiskiem dużego udziału procentowego mieszkań kupowanych za gotówkę. Pomimo braku wzrostów na rynku kredytów hipotecznych, rośnie sprzedaż mieszkań, a zawdzięczamy to właśnie zakupom gotówkowym. Osoby, które wzbogaciły się i posiadają oszczędności, inwestują obecnie w nieruchomości. Szacuje się, że wielkość depozytów bankowych wraz z depozytami krótkoterminowymi przekracza 700 mld zł.

W Krakowie zanotowano w ostatnim kwartale absolutny rekord sprzedaży - nowych nabywców znalazło ponad 4 tys. mieszkań. Prawie tyle samo mieszkań wprowadzono do sprzedaży, i jest to sygnałem wielkiego optymizmu zarówno tych, którzy mieszkania oferują, jak i tych, którzy je kupują.

Dwumilionowe i większe miasta, takie jak Hamburg, Berlin, Bukareszt, Belgrad, Budapeszt, oscylują wokół poziomu 10 tys. sprzedanych mieszkań rocznie, dlatego Krakowowi można pogratulować obecnych wyników sprzedaży. Dynamika wzrostu sprzedaży kwartał do kwartału wyniosła tu 17 proc. W ostatnim kwartale zanotowano także trend wzrostowy w cenach ofertowych sprzedanych lokali. Nabywcy mieszkań w Krakowie dzięki wyższym limitom zaczęli korzystać z programu MdM. Na początku programu limit ceny uprawniający do skorzystania z dopłat był w Krakowie bardzo niski, a obecnie poziom ten jest zbliżony do Wrocławia i Trójmiasta, choć w Krakowie koszt gruntu jest wyższy. Teoretycznie istniała możliwość pozyskania dopłaty na mieszkanie z rynku wtórnego, ale w dużych miastach ofert takich mieszkań jest bardzo mało, a dopłaty realizowane są głownie na rynku pierwotnym. Wyjątkiem jest Łódź, gdzie na rynku wtórnym znaleźć można było dużo mieszkań spełniających kryteria MdM. Jeżeli chodzi o MdM, to w najlepszej sytuacji byli poznaniacy, bowiem w ich mieście w całej historii MdM prawie 1/3 mieszkań sprzedawana była z dopłatami.

Na analizowanych przez REAS rynkach liczba niesprzedanych mieszkań wynosi obecnie 13%, przy czym, jak podkreślił prezes Kirejczyk, zdrowa proporcja to nawet 20-25% niesprzedanych lokali. Na 6 największych rynkach aż ¾ mieszkań oddawanych w tym roku jest już sprzedana.

Rekomendowany przez KNF limit 20-procentowego udziału własnego przy kredytowaniu nieruchomości nie utrudnił dostępu do możliwości zakupu mieszkań, a część banków dalej udziela kredytów przy niższym wkładzie własnym.
Rośnie zainteresowanie zakupem mieszkań przez instytucjonalnych nabywców i prawdopodobnie kolejne fundusze nieruchomości będą kupować całe budynki na inwestycje.

Na zakończenie prezes Kirejczyk podkreślił, że przyszłość rynku zależy w głównej mierze od tego, jak rozwijać się będzie gospodarka.

R.B.