Rynek mieszkaniowy w Kijowie

Na wydarzeniu zorganizowanym w Kijowie, stolicy Ukrainy, nie zabrakło przedstawicieli Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań. Z ramienia SBDiM w spotkaniu uczestniczyli: Członek Zarządu Głównego Stowarzyszenia - Piotr Legerski oraz Lucyna Płonka, Dyrektor SBDiM.

Jak mówił Piotr Legerski, prezentujący uczestnikom konferencji giełdowej relację z III Forum Nieruchomości, wydarzenie to ma charakter zbliżony do organizowanych przez SBDIM konferencji z cyklu Nowe Wyzwania Rynku Mieszkaniowego, czy też odbywających się we Wrocławiu spotkań pod patronatem Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Na program ukraińskiego Forum złożyły się między innymi liczne prelekcje, z których jedną wygłosił Piotr Legerski, prezentując informacje dotyczące polskiego rynku deweloperskiego. W ramach spotkania odbyły się także panele dyskusyjne.

W kolejnym dniu przedstawiciele SBDiM mieli okazję odwiedzić inwestycje powstające w stolicy Ukrainy. Wśród nich znalazł się między innymi projekt „Faina Town”, o niezwykłej w porównaniu z realiami polskimi skali, realizowany w pobliżu głównej ulicy Kijowa, Chreszczatiku. Jak mówił Piotr Legerski, inwestycja obejmuje aż 6 000 mieszkań (ponad 300 000 mkw. PUM) wraz z bogatą infrastrukturą zewnętrzną (m.in. szkoła, boiska, korty tenisowe, parkingi), a rozplanowana została na kilka lat i 5 etapów. Inną wizytowaną inwestycją był projekt z nieco wyższej półki – „Tetris Hall”, złożony z 3 wież, z czego dwie połączone są kładką, i liczący 36 kondygnacji.

Z informacji uzyskanych w trakcie Forum wynika, że w okręgu kijowskim powstaje rocznie około 30 000 mieszkań, z czego około 80% - w Kijowie. Na całej Ukrainie budowanych jest ok. 250 000 mieszkań w skali roku (dla porównania, w Polsce w najlepszym roku było to 180 000). Praktycznie cały obszar kraju pokryty jest planami zagospodarowania, stąd pojęcie polskich WZ-tek jest właściwie nieznane.

W trakcie wizyty w Kijowie nie zabrakło oczywiście czysto turystycznych atrakcji, przede wszystkim możliwości zwiedzenia najważniejszych kijowskich zabytków, obiektów sakralnych i poznania ciekawostek, takich jak chociażby położonej najgłębiej na świecie stacji metra (105 metrów pod powierzchnią gruntu).

Gościem konferencji organizowanej przez Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań był także Władimir Wieligorskij, współzałożyciel portalu m2Poland.com, przeznaczonego dla Ukraińców, Rosjan i Białorusinów szukających lokum w Polsce. Gość omówił pokrótce ukraiński rynek nieruchomości.

Jak mówił Władimir Wieligorskij, na przestrzeni ostatnich 12 lat ukraińskim rynkiem nieruchomości wstrząsnęły dwa wielkie kryzysy, powodując duże spadki cen. Przed pierwszym, w 2007 r., średnia cena metra kwadratowego w Kijowie wynosiła prawie 3 000 USD, w 2008 r. ceny spadły natomiast o prawie 35%. Drugi kryzys nastąpił w 2014 roku, a związany był z konfliktem zbrojnym. Ceny spadły wówczas o kolejne 30% , do ok. 1000 USD za mkw. Od 2015 roku rynek zaczął się jednak aktywnie rozwijać, wychodząc z kryzysu.

Władimir Wieligorskij wskazywał na 4 powody odbicia na rynku nieruchomości:

1. W 2014 r. zwiększył się napływ ludności do Kijowa (m.in. z rejonu donieckiego), którzy w trudnym czasie uciekali z terenów objętych konfliktem, przywożąc do stolicy Ukrainy znaczne majątki i inwestując je w tutejsze nieruchomości, co przełożyło się na zwiększoną aktywność deweloperów.

2. Począwszy od 2014 r. pojawiły się bankructwa banków, trzymaną w domach gotówkę zaczęto więc inwestować w nieruchomości.

3. Znacząca dewaluacja hrywny – przez 3 lata waluta straciła ok. 150% wartości, co skutkowało utratą zaufania obywateli do narodowego środka płatniczego Ukrainy. Zamiast gromadzić tracące na wartości środki pieniężne, Ukraińcy woleli inwestować je w mieszkania.

4. Rosnąca liczba emigrantów z Ukrainy do krajów Unii Europejskiej. Rocznie przesyłają oni do ojczyzny kwotę przewyższającą 10 mld euro, a część tych pieniędzy przeznaczana jest także na zakup mieszkań.

W Kijowie średnia cena w segmencie premium w styczniu 2019 r. wynosiła ok. 11 500 zł/mkw., Segment „business” to ponad 6200 zł/mkw., Segment „średni” to 3500 zł/mkw., a segment „ekonomiczny” – niecałe 3000 zł/mkw.

W 2019 r. na rynku zauważalny był spadek sprzedaży, wynikający m.in. ze zmian na scenie politycznej. Zainteresowani nabyciem nieruchomości wstrzymują się z decyzjami, chcąc przekonać się, czy lepiej inwestować na Ukrainie, czy może na przykład kupić mieszkanie w Polsce. Władimir Wieligorskij zwrócił uwagę, że niektórzy ukraińscy deweloperzy notują w 2019 roku spadki sprzedaży. Rynek jest zaś bardzo konkurencyjny, oferuje też coraz nowocześniejsze technologie - np. wspomniana wcześniej inwestycja „Faina Town” jest jedną z bardziej innowacyjnych, udostępnia np. mobilną aplikację, za pomocą której mieszkańcy mogą zgłaszać awarie czy usterki, podglądać widok z kamer na terenie osiedla, czy chociażby opłacić czynsz oraz media.

Władimir Wieligorskij zwrócił też uwagę na wzrost liczby kredytów hipotecznych przyznawanych w Polsce Ukraińcom. Problemem proceduralnym pozostaje to, że udzielenie kredytu związane jest z pobytem czasowym w Polsce dłuższym niż 12 miesięcy, a pobyt taki nie jest łatwy do uzyskania. Gdy czas ten zostanie skrócony, może to przełożyć się na większe zainteresowanie kredytami hipotecznymi.

Omawiając pokrótce portal m2Poland.com, Władimir Wieligorskij podkreślił, że serwis prezentuje polski rynek pierwotny w języku ojczystym grup docelowych. Według ocen portalu, w ciągu najbliższych pięciu lat goście zza wschodniej granicy kupią od 15 do 25 tysięcy mieszkań w Polsce, co oznacza rynek o wartości około 1 miliarda złotych.

W pierwszej części konferencji towarzyszącej Krakowskiej Giełdzie Domów i Mieszkań wystąpił Marek Szczepanik, Doradca Podatkowy, Partner w Kancelarii Martini i Wspólnicy, a tematem prezentacji był „MDR oraz inne najważniejsze ryzyka podatkowe w branży deweloperskiej 2019-2020”.

B.D.