Rynek nieruchomości luksusowych

Rynek nieruchomości luksusowych możemy podzielić na kilka segmentów.

Rezydencje

Na wstępie wyróżnijmy tzw. rezydencje – są kupowane do stałego osiedlenia się i przypominają polskie dworki, zameczki lub pałace. Pół biedy, jeśli kupiono stare i często zaniedbane budynki, których oryginalnej architektury nie zasłoni zupełnie nawet najgorsza rekonstrukcja. Niestety polski przedstawiciel klasy milionerów rzadko kiedy ma gust (przyczyny tego smutnego faktu to temat na osobne opracowanie). Stąd powstają koszmarne „współczesne zameczki” lub współczesna forma dworkowa, zupełnie zazwyczaj nieadekwatna do czasów, jak i do miejsca w których właściciel ją umieścił. Północ Nieruchomości notuje wzrost ofert sprzedaży „luksusowych” (w zamyśle właściciela) rezydencji z racji tarapatów finansowych zamożnych osób w 2009 r. Co do transakcji natomiast, spółka nie notuje ich dużo z tej prostej przyczyny, iż jako szyte na miarę właściciela praktycznie nigdy nie znajdują zainteresowania wśród kupujących. Rodzimi deweloperzy próbują oferować tego typu projekty w różnych zakątkach kraju, często jednak z opłakanym skutkiem sprzedażowym.

Wciąż nie możemy doczekać się wtórnego rynku domów luksusowych, których luksus nie jest „widzimisię” wątpliwego gustu właściciela, lecz wynikiem dobrego projektu uznanego już zazwyczaj architekta. Rynek taki jest czymś zwyczajnym w zachodnich regionach Europy, najczęściej w rejonach górskich (Austria, Szwajcaria) lub nadmorskich (Lazurowe Wybrzeże), wśród warstwy zamożnych właścicieli nieruchomości. Zwykle są to wille rekreacyjne, jednak i duże, ekskluzywne domy także zmieniają swoich właścicieli.

Zasada obrotu tego typu nieruchomościami jest prosta – słabej jakości architektura zadowala tylko pierwszego inwestora, dobra architektura zawsze zyska chętnego.

Wille, apartamenty wakacyjne

Następnym segmentem są nieruchomości, które wpisują się w segment „second-home” (wspomniany powyżej). Są to nieruchomości, które służą do wypoczynku weekendowego i wakacyjnego. Usytuowane zazwyczaj w górach lub nad morzem, są też często spotykane w Polsce na Mazurach. Wynika to z nieodległej w porównaniu z innymi obszarami lokalizacji Warszawy, która będąc stolicą i najbogatszym polskim miastem generuje największą na tle innych miast ilość zamożnych właścicieli, mogących sobie pozwolić na taką nieruchomość. Mieszkania wakacyjne są kupowane (w odróżnieniu od willi i domów wakacyjnych) czasami z myślą o wynajmowaniu, jednak tacy inwestorzy nie są już inwestorami w dobra luksusowe, a najczęściej zwykłymi przedsiębiorcami. Osoby, które stać na wysokiej klasy dom wakacyjny, dysponują środkami, które zupełnie im wystarczają do wygodnego życia bez potrzeby poszukiwania dodatkowych środków z wynajmu.

W Polsce mamy do czynienia raptem z kilkoma konkretnymi inwestycjami, które oferują wysokiej klasy apartamenty wakacyjne. Usytuowane są one często w Zakopanem i na półwyspie Helskim. W przypadku tego drugiego obszaru wynika to głównie z praktycznie zamkniętej już możliwości budowy kolejnych domów w tamtej okolicy. Luksusowy dom lub apartament wakacyjny oprócz wysokiej klasy materiałów powinien obligatoryjnie posiadać wyjątkowy widok na morze lub góry.

Apartamenty

Ci spośród dobrze sytuowanych, którym nie odpowiada wiejski krajobraz za oknem, decydują się na apartament. Co właściwie oznacza ten już niestety wyświechtany termin? Polski rynek nieruchomości ewidentnie go zepsuł, w sposób zupełnie nieuprawniony kwalifikując do tego szczytnego miana mieszkania o podwyższonym (często sztucznie) standardzie.

Zacznijmy od próby zdefiniowania pojęcia. W pierwszej kolejności apartament jest związany z centrum miasta. Bardzo trudno będzie nam przekonać gości, że posiadamy apartament, pokazując im widok na obwodnicę. Zbiór cech apartamentów zawiera poniższa tabela:

W związku z powyższym, apartamentami są często ekskluzywne plomby w zabudowie kamienic. Kolejną istotną cechą apartamentu jest jego powierzchnia. Tutaj sprawa jest o tyle trudna, iż chcąc trzymać się sensu stricte idealnego wyobrażenia apartamentu, powinniśmy rozpatrywać lokale wyłącznie o powierzchni zbliżającej się do 100 m2. Tylko jak nazwać w związku z tym mieszkanie w luksusowo zaadaptowanej kamienicy w ścisłym centrum miasta o powierzchni np. 40 m2?

Łatwiej określić infrastrukturę budynku, który z czystym sumieniem możemy określić jako apartamentowiec. Na parterze znajdują się luksusowe sklepy lub/oraz portiernia. Z racji częstego ulokowania w historycznej tkance miejskiej, apartamentowe kamienice – plomby mają często odwzorowaną oryginalną fasadę (wedle zaleceń miejskiego konserwatora zabytków). Inaczej, ale często równie dobrze, wyglądają nowe plomby, które są apartamentowcami. Dobre przygotowanie inwestycji apartamentowej, z zachowaniem historycznego charakteru kamienicy, jest często nie lada wyzwaniem dla projektantów (ale przy udanym wyniku tym bardziej świadczy o jakości inwestycji).

Współczesnym i koniecznym wyzwaniem związanym z apartamentami są za to parkingi. Bardzo trudno wybudować parking podziemny pod kamienicą – na zachodzie stosuje się czasami windy parkingowe, które ułatwiają to karkołomne zadanie, ale są one na polskim rynku wciąż rzadko spotykane. Łatwiej natomiast o zbudowanie (często w podziemiach) basenu, sauny czy też sali fitness.

Osobnym rodzajem apartamentów są tzw. penthouse`y. Są to apartamenty ulokowane na ostatnich kondygnacjach budynków, z rozległym tarasem. Warunkiem uznania apartamentu za penthouse jest winda, której drzwi otwierają się wprost na apartament.

Podsumowanie

Polski rynek nieruchomości luksusowych jest wciąż w okresie dojrzewania. W przeciwieństwie do występujących już praktycznie całych kwartałów z luksusowymi mieszkaniami w centrach Londynu i Paryża, brak w Polsce miejsc umożliwiających sąsiadowanie ze sobą kilku luksusowych inwestycji tworzących jakiś większy zespół. Mamy więc wciąż do czynienia z pojedynczymi inwestycjami. Obrót takimi nieruchomościami też jest nikły – na palcach jednej ręki można wymienić agencje obrotu specjalizujące się w obrocie luksusowymi nieruchomościami. W zachodniej Europie takich podmiotów jest sporo, choć na uwagę zasługuje fakt, iż tamtejsze rynki miały dużo więcej czasu na rozwój.


Witold Zamorski
Dział analiz rynku nieruchomości – Północ Nieruchomości S.A.