Rynek nieruchomości w Krakowie - co się zmieniło?

Prelekcja miała miejsce w trakcie konferencji prasowej, odbywającej się w ramach 145. edycji Targów Domów i Mieszkań w Krakowie. Targi te organizowane są przez Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań.

Dane przedstawione przez Piotra Krochmala pochodziły w dużej części z badań przeprowadzonych wśród gości odwiedzających targi nieruchomości we wrześniu 2021 roku.

Pierwszym z wniosków płynących z badań przeprowadzonych przez Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości jest wzrost zamożności klientów odwiedzających targi mieszkaniowe. Średnia zadeklarowana przez ankietowanych kwota, którą mogliby przeznaczyć na zakup nieruchomości sięgnęła niemal 700 000 zł, a ¼  badanych wskazała kwotę 800 000 zł i wyższą. W odniesieniu do roku 2019, kiedy miało miejsce poprzednie badanie, oznacza to skokowy wzrost zamożności. Spadła natomiast niemal dwukrotnie zdolność kredytowa nabywców, co przełożyło się na blisko 70-procentową zapaść na rynku kredytów hipotecznych.

Z badań wynika, że wzrosły dochody gospodarstw domowych, co pokazało także rozszerzenie skali dochodów ujętych w pytaniach ankietowych – wskazać było można również kwoty od 10 000 do 12 000 zł miesięcznie, a nawet te liczby okazały się być w niektórych przypadkach niewystarczające. Niemal 30% badanych zadeklarowało dochód netto przekraczający 11 000 zł - osoby z tej grupy wciąż posiadają więc zdolność kredytową i w znacznej części to one właśnie korzystają obecnie z kredytów hipotecznych.

Jak wynika z danych przytoczonych przez Piotra Krochmala, w porównaniu z sytuacją w latach poprzednich, widoczny jest znaczący spadek liczby inwestycji deweloperskich w Krakowie. Obecnie na terenie miasta i okolic jest ich 103, i ta liczba, oscylująca wokół 100, od pewnego czasu się utrzymuje. Zdaniem prelegenta ewentualny wzrost liczby inwestycji mógłby spowodować presję cenową.

Wciąż mamy do czynienia ze statystycznym wzrostem średniej ceny mieszkań, którą podnoszą nowe przedsięwzięcia deweloperskie wchodzące na rynek. Najdroższymi spośród 18 dzielnic Krakowa pozostają Stare Miasto i Zwierzyniec, jeżeli natomiast weźmiemy pod uwagę „stary” podział na 4 duże dzielnice, to praktycznie w każdej z nich średnia cena za metr kwadratowy przekroczyła już 10 000 zł.

Dane dotyczące sprzedaży mieszkań na rynku krakowskim pokazały, że jej wolumen po historycznym spadku w czasie lockdownu zaczął powoli rosnąć, „doganiając” poziom sprzed pandemii, aż do momentu, w którym doszło do zmian stóp procentowych. Zmiany te spowodowały znaczący spadek liczby sprzedanych mieszkań, która obecnie jest na historycznie niskim poziomie, najniższym od wielu lat. Zdaniem Piotra Krochmala mamy obecnie do czynienia z sytuacją bliską równowagi popytu i podaży. W drugim kwartale 2022 roku nabywców znalazło 27% mieszkań dostępnych w ofercie deweloperskiej.

Z danych opartych na aktach notarialnych wynika, że w roku 2021 doszło do ponad 7000 transakcji na rynku wtórnym. Ich liczba notowała dotychczas tendencję wzrostową, choć nie dorównuje jak dotąd rynkowi pierwotnemu. Możliwy jest jednak spadek liczby transakcji na rynku wtórnym w roku bieżącym, co pokazują dane za jego pierwsze półrocze. Według prelegenta kwestią czasu jest zbliżenie się cen na rynku pierwotnym i wtórnym, przy czym wynikać to będzie raczej ze wzrostu tych ostatnich.

Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości prowadzi także badania dotyczące rejonów sąsiadujących z Krakowem, coraz częściej będących obszarem zainteresowania deweloperów, co wynika oczywiście z kurczącej się oferty gruntów w samym mieście. W przeciwieństwie do danych odnoszących się do Krakowa, które niemal w całości dotyczyły budownictwa wielorodzinnego (zdaniem Piotra Krochmala liczba inwestycji obejmujących domy jednorodzinne na terenie miasta pozostaje kwestią marginalną), liczby pokazujące rynek podkrakowski obejmują szersze spektrum. Tu bowiem, między innymi ze względu na uwarunkowania planistyczne, na budownictwo zorganizowane, prowadzone w ramach działalności deweloperskiej, poza pozostającymi w mniejszości budynkami wielorodzinnymi (realizowanymi na przykład w Skawinie czy Wieliczce), składa się przede wszystkim zabudowa szeregowa i bliźniacza. Z danych zebranych przez Instytut Analiz MRN wynika, że budownictwo wielorodzinne poza granicami Krakowa stanowi jedynie 19%, najwięcej, bo 57% to zabudowa bliźniacza, pozostałą część reprezentuje natomiast zabudowa szeregowa.

Ceny w objętych badaniami trzech powiatach – krakowskim, wielickim i myślenickim - odnotowały silny wzrost, przy czym był on najsłabiej widoczny w powiecie myślenickim. Obecnie tendencja wzrostowa na rynkach podkrakowskich ulega wyhamowaniu. Z bardziej szczegółowej analizy wynika jednak, że w przypadku budownictwa wielorodzinnego w okolicach Krakowa ceny nie przestają rosnąć, inaczej jest natomiast z cenami domów w zabudowie bliźniaczej i szeregowej, które dominują w ofercie. W przypadku zabudowy szeregowej w I kwartale 2022 roku odnotowano nawet spadki cen, co przekłada się również na promocje cenowe oferowane przed deweloperów.

B.