SBDiM o użytkowaniu wieczystym

Stanowisko dotyczy uchwały w sprawie zasad dokonywania zmiany celu i sposobu korzystania z nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste.

Pełną treść tego stanowiska prezentujemy poniżej.

„W związku z przygotowanym przez Prezydenta Miasta Krakowa projektem uchwały zmieniającej uchwałę Rady Miasta Krakowa Nr XV/99/03 z dnia 7 maja 2003 r. w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami Gminy Miejskiej Kraków (z późn. zm.) - druk nr 830, który ma być przedmiotem obrad na posiedzeniu Rady Miasta Krakowa w dniu 19.11.2008 roku Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań z siedzibą w Krakowie przedstawia swoje stanowisko w odniesieniu do treści paragrafu 8 ust. 3 przedmiotowej uchwały, dotyczącego zasad dokonywania zmiany celu i sposobu korzystania z nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste:

Stowarzyszenie pozytywnie ocenia pomysł Pana Prezydenta Miasta Krakowa dotyczący uregulowania zasad dokonywania zmiany celu użytkowania wieczystego i postrzega projekt uchwały jako pożądany z punktu widzenia interesów deweloperów krakowskich. Dotychczas brak było jakichkolwiek regulacji w tym zakresie, a tym samym brak było możliwości formalnego usankcjonowania zmiany celu użytkowania wieczystego. Poważne zastrzeżenia budzi jednak przewidziany w projekcie uchwały (§ 8 ust. 3 pkt. 2 lit. b) sposób ustalania opłaty z tytułu zmiany celu i sposobu użytkowania wieczystego , a także wysokość tej opłaty.

Przede wszystkim należy wskazać, że zgodnie z projektem uchwały, opłata ma być naliczana od wartości nieruchomości , co sugeruje, że jej wysokość będzie uzależniona od wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, a nie przedmiotu użytkowania wieczystego. Oznacza to, że użytkownik wieczysty musiałby ponosić opłatę, liczoną od prawa, które mu nie przysługuje . Nie ma żadnych prawnie uzasadnionych powodów, dla których wysokość opłaty miałaby być liczona od wartości nieruchomości, zamiast od wartości prawa użytkowania wieczystego, zwłaszcza że prawa te nie są tożsame, a ich wartość różni się.

Racjonalnym i prawnie uzasadnionym rozwiązaniem, które będzie uwzględniać prawa i interesy wszystkich stron – zarówno inwestorów, reprezentowanych przez Stowarzyszenie, jak i interesy Miasta, powinno być ustalanie opłaty liczonej od różnicy pomiędzy wartością prawa użytkowania wieczystego sprzed dokonania zmiany celu użytkowania wieczystego a wartością tego prawa po zmianie celu. Nie można bowiem pomijać faktu, iż nałożenie na użytkownika wieczystego obowiązku zapłaty opłaty liczonej od wartości nieruchomości, oznacza obciążenie użytkownika wieczystego po raz drugi opłatą za użytkowanie wieczyste. Takie rozwiązanie jest niesprawiedliwie i rażąco krzywdzące dla użytkowników wieczystych, gdyż nie uwzględnia ono faktu uiszczenia przez użytkownika wieczystego opłaty przy ustalaniu użytkowania wieczystego, a także uiszczania przez niego opłat rocznych za użytkowanie wieczyste.

Przyjęcie rozwiązania polegającego na ustalaniu opłaty od różnicy pomiędzy wartością prawa użytkowania wieczystego po zmianie celu a wartością tego prawa sprzed zmiany celu z całą pewnością będzie uwzględniało także interes Miasta. Jeśli bowiem na skutek zmiany celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, wzrośnie wartość prawa użytkowania wieczystego, to użytkownik zapłaci opłatę od wartości, o którą to prawo wzrosło i jednocześnie zobowiązany będzie do zapłaty wyższych opłat rocznych za użytkowanie wieczyste.

Również wysokość opłaty określonej w projekcie uchwały budzi poważne zastrzeżenia. Ustalenie opłaty na poziomie 25%, czy nawet 15 % wartości nieruchomości – zwłaszcza w sytuacji, gdy w Warszawie opłata ta kształtuje się na poziomie 12,5 %, a w pozostałych miastach taka oplata w ogóle nie jest pobierana – z całą pewnością przyczyni się pogłębienia recesji nie tylko na rynku mieszkaniowym, ale także na rynku inwestycyjnym. Tak ustalona opłata będzie kolejnym powodem do rezygnacji przez inwestorów, z rozpoczynania w Krakowie nowych inwestycji. Inwestycje te, z oczywistych powodów, są korzystne dla społeczności krakowskiej, przyczyniają się do powstawania nowych miejsc pracy, rozwoju miasta, zwiększenia liczby turystów i poprawy wizerunku miasta. Nałożenie na deweloperów będących użytkownikami wieczystymi tak wysokich opłat będzie musiało również przełożyć się na ceny sprzedaży mieszkań w Krakowie, co doprowadzi do dalszego pogłębiania się kryzysu na krakowskim rynku nieruchomości.

Wysokość opłaty powinna dodatkowo uwzględniać fakt, że w zdecydowanej większości przypadków zmiana celu użytkowania wieczystego będzie związana z następującymi od lat dziewięćdziesiątych zmianami gospodarczych, które zdezaktualizowały pierwotnie określone cele na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, a ich realizacja w obecnych czasach nie jest realnie możliwa choćby z powodów rynkowych, czy też z powodu przyjętej przez miasto polityki przestrzennej. Opłata nie może być zatem instrumentem karania użytkowników wieczystych za fakt, iż w stosunku do zdecydowanej większości obszaru gminy miejskiej Kraków nie zostały uchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, a tak należy postrzegać tę w opłatę w kontekście przewidzianego projektem uchwały zwolnienia z obowiązku z jej uiszczenia w przypadku, gdy zmiana celu użytkowania wieczystego jest następstwem decyzji planistycznej.

Wyrażamy nadzieję, że rozpatrując projekt uchwały zmieniającej uchwałę Rady Miasta Krakowa Nr XV/99/03 z dnia 7 maja 2003 r. w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami Gminy Miejskiej Kraków, radni dostrzegą wszystkie konsekwencje, jakie pociągnie za sobą uchwalenie uchwały w zaproponowanym kształcie i wezmą pod uwagę na równi z interesem Miasta – przedsiębiorców będących użytkownikami wieczystymi nieruchomości stanowiących własność Gminy Miejskiej Kraków.

Tytus Misiak
Prezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań „