Służebność osobista

Służebność osobista odpowiada treści służebności gruntowej, gdyż może polegać np. na prawie korzystania z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie − prawie przechodu, przejazdu, czerpania wody, etc. Jak wspomniałem wyżej, celem tej służebności jest zabezpieczenie osobistych potrzeb uprawnionego, nadto w przypadku służebności mieszkania także pośrednio jego domowników.

Podmiotem służebności osobistej może być tylko oznaczona osoba fizyczna, nie można ustanowić służebności osobistej na rzecz osoby prawnej. Podmiotem zobowiązanym z tytułu służebności jest natomiast każdorazowy właściciel nieruchomości obciążonej służebnością osobistą.

Najczęstszym sposobem ustanowienia służebności osobistej jest umowa stron. Umowa ta może być autonomiczna albo wynikać z innego stosunku prawnego, np. umowy darowizny czy dożywocia etc. Warto zaznaczyć, że dla skuteczności umowy oświadczenie właściciela nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego (z dnia 14 września 1956 r., III CR 236/56), przypadku gdy umowa powołująca do życia służebność jest mało precyzyjna i nie wynika z niej, czy strony ukształtowały dany stosunek prawny jako służebność osobistą, czy jako służebność gruntową, niedopuszczalne jest przyjmowanie domniemania, że jest to służebność gruntowa. Rzeczywisty charakter ustanowionej służebności (gruntowa, osobista) powinien być określony na podstawie całokształtu okoliczności, zamierzonego celu ustanowienia służebności, zgodnie z regułami obowiązującymi przy wykładni oświadczeń woli.

Możliwe jest również ustanowienie służebności osobistej mocą orzeczenia sądu w poniższych przypadkach:
1) ustanowienie służebności drogi koniecznej,
2) zniesienie współwłasności,
3) dział spadku,
4) podział majątku wspólnego,
5) żądanie uprawnionego z tytułu umowy przyrzeczonej.

Służebność osobistą można ustanowić także na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a mianowicie na rzecz właścicieli nieruchomości sąsiednich, jeżeli wskutek wywłaszczenia mogą wystąpić dla nich szkody lub niedogodności. Ustanowienie służebności następuje wówczas mocą decyzji administracyjnej. „Jednak ustanawianie służebności w postępowaniu wywłaszczeniowym ma służyć zabezpieczaniu interesów właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, zatem mają zapobiec zmniejszeniu użyteczności tych nieruchomości a nie zaspokajaniu potrzeb osobistych oznaczonych osób fizycznych" (tak B. Burian (w:) E. Gniewek (red.), Komentarz, 2008, s. 467).

Warty podkreślenia jest fakt, iż służebności osobistej (w tym służebności mieszkania) nie można nabyć w drodze zasiedzenia.

Służebność osobista w polskim porządku prawnym najczęściej ma postać służebności mieszkania, która uregulowana jest w art. 301-302 Kodeksu Cywilnego. Jest to najczęściej spotykana służebność osobista, towarzysząca przede wszystkim umowie darowizny nieruchomości lub umowie przenoszącej własność gospodarstwa rolnego na następcę. Jej istota zależy od treści konkretnej umowy o ustanowienie służebności mieszkania, zazwyczaj jednak ukształtowana zostaje jako prawo do zamieszkiwania, a więc zajmowania oznaczonych pomieszczeń mieszkalnych do wypoczynku, snu, przyrządzania posiłków, zaspokajania innych potrzeb życiowych etc. Ważne jest, aby w umowie zakres służebności był określony precyzyjnie, gdyż praktyka pokazuje, że brak takiego uregulowania często powoduje konflikty i to w najbliższej rodzinie.

Zgodnie z przepisem art. 302 Kodeksu Cywilnego, mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku, a odnosi się to do takich pomieszczeń jak: strych, pralnia, piwnica, komórka czy klatka schodowa, jeżeli tylko nie zostały one jednoznacznie przypisane do poszczególnych mieszkań w danym domu.

Należy wskazać, że jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej (w tym służebności mieszkania) dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Przepis używa pojęcia uchybień w liczbie mnogiej, z czego można wnioskować, że pojedyncze uchybienie nie może stanowić podstawy zamiany służebności na rentę nawet wówczas, gdy jest poważne, a nawet rażące.

Na sam koniec rozważań należy jednoznacznie wskazać, iż instytucja służebności mieszkania jest zupełnie odrębną instytucją od „dożywocia” (umowy dożywocia) i nie należy utożsamiać tych instytucji ze sobą.


Marcin Zadrożny   
Aplikant adwokacki
HILLS LTS S.A.