Świadectwo charakterystyki energetycznej – zmiana prawa

Po pierwsze, tak jak przed nowelizacją, świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się dla budynku oddawanego do użytkowania.

Nowością jest wprowadzenie obowiązku sporządzenia świadectwa również dla rynku wtórnego. Jak bowiem czytamy w nowelizacji, w przypadku zawarcia umów dotyczących budynku, lokalu mieszkalnego, a także części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową, na podstawie których następuje: przeniesienie własności budynku, lokalu mieszkalnego (z wyjątkiem przeniesienia własności lokalu na podstawie umowy zawartej między osobą, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu, a spółdzielnią mieszkaniową) lub będącej nieruchomością części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową, a także umów zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu - zbywca przekazuje nabywcy odpowiednie świadectwo charakterystyki energetycznej.

Ponadto w przypadku powstanie stosunku najmu budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową - wynajmujący udostępnia najemcy odpowiednie świadectwo charakterystyki energetycznej. W budynkach zasilanych z sieci ciepłowniczej oraz w budynkach z instalacją centralnego ogrzewania, zasilaną ze źródła w budynku lub poza nim, świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu mieszkalnego może być opracowane na podstawie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku.

W takim przypadku właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku i przekazania jego kopii nieodpłatnie właścicielowi lokalu mieszkalnego lub osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy od dnia złożenia przez niego wniosku w tej sprawie.

Dotychczas przepisy prawa budowlanego mówiły, że budynek tylko powinien, a nie musi, mieć świadectwo. Ponadto przepisy w żaden sposób nie uzależniały podpisania umowy najmu lub sprzedaży od przedstawienia świadectwa, a zatem notariusz nie miał prawa odmówić dokonania czynności notarialnej z powodu jego braku. O posiadaniu świadectwa w przypadku budynków już istniejących decydowały tylko i wyłącznie relacje rynkowe, a nie przymus administracyjny. W praktyce więc, tam gdzie właściciel zlecił wykonanie świadectwa, udostępniał je nabywcy.

Powyższe uregulowania uległy obecnie przynajmniej częściowej zmianie. Nowelizacja wprowadza bowiem obowiązek certyfikacji również na rynku wtórnym. Jak czytamy w nowelizacji, „zbywca przekazuje nabywcy odpowiednie świadectwo charakterystyki energetycznej” oraz „wynajmujący udostępnia najemcy odpowiednie świadectwo charakterystyki energetycznej." Nowelizacja pozostawia jednak dalej wiele niewiadomych. Mimo że sformułowanie „powinien mieć świadectwo” zastąpiono sformułowaniem „zbywca przekazuje nabywcy świadectwo”, moim zdaniem dalej nie dano notariuszowi możliwości odmowy dokonania czynności z powodu braku świadectwa. Brak jest też sankcji za brak świadectwa.

Kluczową sprawą w związku z wejściem nowelizacji w życie będzie to, jak zachowają się notariusze. Czy będą wymagać świadectwa, czy strony będą tylko składać oświadczenie, że przekazały sobie świadectwo lub że tego nie zrobiły. Praktyka pokaże raczej, że będzie konieczna kolejna nowelizacja, w której wreszcie uzależni się zawarcie aktu notarialnego od okazania notariuszowi ważnego świadectwa.

W nowelizacji dokonano też zmian w sferze odpowiedzialności osób sporządzających świadectwa. W przypadku niedopełnienia obowiązków wszczynane będzie (z urzędu lub na wniosek osoby, która zleciła sporządzenie świadectwa) postępowanie w sprawie utraty uprawnień, a osobę, która utraciła uprawnienia, wpisywać będzie się do odpowiedniego rejestru - „czarnej listy”. Ponadto w nowelizacji doprecyzowano zasady prowadzenia rejestrów. Wymagać się też będzie od certyfikatorów ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.

Grupa osób, które mają prawo do wystawiania świadectw zwiększa się też o inżynierów, którzy nie mają tytułu magistra. Jednak certyfikaty powinni sporządzać niezależni eksperci, dlatego w rządowym projekcie wprowadzono zakaz wystawiania tych dokumentów przez deweloperów, firmy budowlane i innych uczestników danego procesu budowlanego. W Sejmie podczas prac zapisy te usunięto. Deweloperzy i projektanci budynków będą mogli więc wystawiać świadectwa odnośnie zaprojektowanych czy wybudowanych przez siebie budynków.

Jest to nadużycie i naruszenie unijnych przepisów, które niebawem wytknie nam Unia. Obronił się natomiast zapis, zgodnie z którym certyfikator nie może wystawić świadectwa odnośnie własnego budynku, lokalu oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jednak przepis ten wejdzie w życie nie teraz, ale 31.12.2009 roku.

Stan prawny na dzień 12.10.2009