Sytuacja na krakowskim rynku mieszkaniowym

Jedna z części spotkania poświęcona została aktualnej sytuacji na krakowskim rynku mieszkaniowym i jego okolicach, którą omówili Piotr Krochmal i Ewelina Wójciak, reprezentujący Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.

W wystąpieniu dotyczącym rynku mieszkaniowego w samym Krakowie, Piotr Krochmal zwrócił uwagę na fakt, że pierwszym z czynników kształtujących poziom cen mieszkań są ceny gruntów pod ich budowę. Wg badań Instytutu, w 2022 roku znacząco spadł obrót gruntami i liczba transakcji na tym rynku, natomiast ceny gruntów inwestycyjnych pod budownictwo wielorodzinne i usługowe cały czas rosną, a poziom tego wzrostu jest nawet wyższy niż wzrost cen samych mieszkań. Ciągle rosną też koszty prac budowlanych (robocizny) i ceny materiałów budowlanych.

Od 2016 roku do dnia dzisiejszego ceny mieszkań wzrosły dwukrotnie, a i tak pozostają w tyle za wzrostami cen gruntów. W 2016 zaczęła spadać liczba realizowanych w Krakowie inwestycji. Do 2016 roku na rynku było średnio ponad 200 inwestycji a obecnie liczba ta spadła do ok. 100 inwestycji. Na krakowskim rynku operowało ok. 130 deweloperów, teraz jest ich ok. 80. Krakowscy deweloperzy przenoszą się z inwestycjami do Katowic, Rzeszowa albo na tereny podmiejskie.

Po pojawieniu się informacji o planowanym kredycie 2% odnotowano wzrost sprzedaży mieszkań. Na zakupy ruszyły bowiem osoby, które chciały uprzedzić wejście w życie tego kredytu, obawiając się wykupienia mieszkań i wzrostów cen. W przeciętnych latach rynkowa oferta mieszkań w Krakowie oscylowała na poziomie 8-10 tys. lokali, natomiast w ostatnich, trudnych latach  poziom ten spadł do 5-6 tys. mieszkań. Obecnie wejście na rynek z nowymi inwestycjami jest zdecydowanie łatwiejsze, bo liczba lokali w ofercie krakowskich deweloperów jest bardzo niska. Na przykład w latach 2016-2017 na rynek wprowadzano kwartalnie około  25 nowych inwestycji, a obecnie jest ich niespełna 10 - zauważył Piotr Krochmal.

Z uwagi na małą liczbę wprowadzonych inwestycji, już pojedyncze projekty, wchodzące na rynek w wyższych cenach, potrafią spowodować skok średnich cen w danej lokalizacji. Najlepiej sprzedają się mieszkania tanie, szybko znikające z oferty, dlatego średnie ceny mieszkań zaczęły rosnąć. Nowe inwestycje nie są w stanie wypełnić powstającej luki pomiędzy popytem i podażą.

Wprowadzane na rynek nowe inwestycje będą z dużym prawdopodobieństwem droższe, a średnia cena także będzie rosnąć. Przez prawie rok trwał okres stabilizacji cen, i nie notowano w tym czasie wahnięć w dół. W rozbiciu na dzielnice, na rynku pierwotnym najdroższe są od lat Stare Miasto i Zwierzyniec.

W ciągu ostatniego kwartału znacznie wzrosło zainteresowanie tanimi mieszkaniami na rynku wtórnym. Ceny na tym rynku podniosły się o ok. 600 zł/m2, i nie jest to jeszcze koniec podwyżek.

Obroty na rynku są bardzo małe w stosunku do wzrostu zainteresowania kredytami, bowiem tylko mała część wniosków kredytowych (dot. kredytu 2%) została rozpatrzona. Najbliższą przyszłość będzie kreował kredyt 2% i polityka NBP. Na tle innych miast, nigdzie w Polsce nie ma korzystniejszej sytuacji do wejścia na rynek z nowymi inwestycjami, niż w Krakowie. Gdyby na rynek nie wprowadzano nowych ofert, w ciągu pół roku sprzedane zostanie wszystko, co jest oferowane przez deweloperów, nie ma więc mowy o żadnej „bańce cenowej”. Ceny mieszkań rosły wolniej niż ceny gruntów w Krakowie, a także wolniej niż ceny materiałów budowlanych w całej Polsce.

Do prelekcji odniósł się Piotr Legerski - prezes SBDiM, który zwrócił uwagę, że zatrzymanie sprzedaży, z jakim w pewnym momencie mieliśmy do czynienia, związane było z „rekomendacją S”, która wpłynęła na zdolność kredytową nabywców na rynku pierwotnym i wtórnym – miało wtedy miejsce zaostrzenie kryteriów kredytowych związane z rosnącą inflacją. Obecnie oferty na rynku gruntów inwestycyjnych kształtują się na poziomie 4-5 tys. za m2 mieszkania, i po powiększeniu ich o kwoty wynikające z kosztów realizacji, minimalna cena „produkcji” 1 m2 przekracza 13 tys. zł. Ten fakt z pewnością przełoży się na ceny.

W kolejnym wystąpieniu sytuację na rynku mieszkaniowym w powiatach sąsiadujących z Krakowem (w tzw. „obwarzanku krakowskim”) omówiła Ewelina Wójciak. Przedstawiona analiza dotyczy trzech powiatów: krakowskiego, myślenickiego i wielickiego, a dane dotyczą ofert rynkowych. Od III kwartału 2020 r. liczba inwestycji na tym obszarze zwiększyła się o ponad 100 proc. Obecnie liczba inwestycji kształtuje się na poziomie ok. 100, czyli w przybliżeniu takim samym, jak w Krakowie.  Obecnie największym rynkiem jest rynek wielicki (gdzie powstaje 50 inwestycji), 38 inwestycji oferowanych jest na terenie powiatu krakowskiego, a 7 - na terenie powiatu myślenickiego. Dominuje zabudowa o niskiej intensywności, głównie domy w zabudowie bliźniaczej (ponad 56 proc. inwestycji), w dalszej kolejności powstaje zabudowa wielorodzinna (22%), i w podobnym odsetku - zabudowa szeregowa. Zmieniają się preferencje osób szukających większych mieszkań, które poszukają ich poza Krakowem - w samym mieście takich lokali jest bowiem niewiele. Mowa tu o mieszkaniach średnio około 100-metrowych. Jeśli chodzi o ceny, podobnie jak w Krakowie, także w jego okolicach miały miejsce duże wzrosty. Największą dynamikę cen odnotowano na przełomie 2020 i 2021 roku, kiedy to wystąpił wzrost na poziomie 17%. W 2022 roku nastąpiła względna stabilizacja cen (tendencja zbliżona do rynku krakowskiego).  Na koniec 2022 roku, po upublicznieniu informacji o wejściu w życie kredytu 2%, odnotowano już niewielkie odbicie cenowe. Obecnie najdroższa jest zabudowa wielorodzinna (ceny sięgają ponad 9 tys. za m2), zabudowa bliźniacza i szeregowa oscyluje na poziomie ponad 8 tys. zł/za m2. Zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej jest na terenie powiatów sąsiadujących z Krakowem stosunkowo mało, co wynika z przeznaczenia gruntów. To głownie tereny położone przy granicy Krakowa z Wieliczką, gdzie pojawiają się już inwestycje z cenami na poziomie ponad 10 tys. zł za m2.   Analogicznie jak w Krakowie,  w jego okolicach także występuje spadek liczby mieszkań. Wyprzedaż oferty rozpoczęła się już w 2022 roku, kiedy pojawiła się informacja o kredycie 2%. Nastąpił wtedy spadek z około 900 ofert (bo taka była średnio oferta w ostatnich latach na rynku podkrakowskim) do 780 w IV kwartale 2022 r. Obecnie (dane z ostatniego kwartału) na rynku oferowanych jest około 540 mieszkań. Najwięcej mieszkań realizowanych jest w powiecie wielickim (ok. 260 lokali), z kolei w powiecie krakowskim jest to około 213 mieszkań.

Jeżeli chodzi o grunty, to najwięcej transakcji odnotowano w roku 2021. Obecnie notowany jest spadek liczby transakcji (średnio o około 40%), lecz spadek ten nie pociąga za sobą obniżki cen – jest wręcz przeciwnie, one nadal rosną. Najdroższymi gminami na terenie powiatu krakowskiego są  Zielonki, Zabierzów, Wielka Wieś, Mogilany, a ostatnio także rozwijające się Liszki. W powiecie wielickim - oczywiście z wyłączeniem samego miasta Wieliczka, gdzie ceny są najwyższe - ceny gruntów są niższe niż na terenie powiatu krakowskiego. W Niepołomicach, pomimo większego oddalenia od Krakowa, ceny są wysokie i zbliżone do cen z powiatu krakowskiego. Ceny mieszkań sięgają tu 8-10 tys. zł za m2. W rejonie Niepołomic gruntów oferowanych pod budowę jest mało, niewiele jest także mieszkań na wynajem (popyt przewyższa podaż), co wynika z rozwoju gminy i obecności strefy ekonomicznej. Najtaniej grunty kupić można na terenie powiatu myślenickiego.

Tematem kolejnej odsłony konferencji prasowej była analiza rynku finansowego po wejściu w życie rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%. Autorem tej prelekcji był Mirosław Pieróg z firmy Konsult. Zwrócił on uwagę, że w ujęciu od 2000 roku widać pewną powtarzalność dotyczącą kształtowania się stawki WIBOR 6M. Jej cykl trwa z reguły dwa lata - w pierwszym roku stopy procentowe są podnoszone, a gdy gospodarka wyhamowuje, są one obniżane w celu ponownego pobudzenia gospodarki. Podniesienie stóp procentowych spowalnia gospodarkę, co z kolei wpływa na obniżenie inflacji. Zdaniem prelegenta prognozowane spadki stóp procentowych w przyszłym roku przyczynią się do dalszych wzrostów cen nieruchomości. Na rynku pojawią się klienci, którzy mają już mieszkanie i będą mogli kupić kolejne przy niższych stopach procentowych.

Obecnie, z uwagi na wejście w życie programu Bezpieczny Kredyt 2%, składanych jest bardzo dużo wniosków kredytowych, co spowodowało zatory w przyznawaniu kredytów i opóźnienia transakcji zakupu mieszkań w przypadku klientów, którzy finansują zakup preferencyjnym kredytem.

Konferencję zakończyły informacje o bieżących działaniach Stowarzyszenia Budowniczych Domów i  Mieszkań, przedstawione przez Lucynę Płonkę - Dyrektor Biura SBDiM. Jeszcze w tym roku Stowarzyszenie zaplanowało między innymi krajowe warsztaty dewelopera w Trójmieście i Warszawie oraz kolejną edycję targów mieszkaniowych (18-19 listopada 2023 r.). Podczas listopadowych targów, które są jubileuszową 150. edycją tego wydarzenia, zostanie wręczona nagroda SBDiM dla najlepszych studentów wydziału architektury, która w tym roku przyznawana jest w zmienionej formule. Na zakończenie roku, w grudniu. SBDiM zaplanowało natomiast tradycyjnie spotkanie świąteczne.

R