To koniec użytkowania wieczystego pod mieszkaniami

Pomimo pewnych problemów, rządowi niedawno udało się przeforsować ustawę, która likwiduje użytkowanie wieczyste gruntów wykorzystywanych na cele mieszkaniowe. Warto bliżej przyjrzeć się przepisom wspomnianej ustawy z 20 lipca 2018 roku, ponieważ będą one miały znaczenie dla mniej więcej 2,5 miliona naszych rodaków.

Ustawowe przekształcenie dotyczy również garaży…
Analiza ustawy dotyczącej przekształcenia użytkowania wieczystego we własność wydaje się istotna, bo rozwiązania zaakceptowane przez Sejm, Senat i Prezydenta są nieco inne od wstępnych propozycji rządu. Ogólna idea całej ustawy pozostała jednak niezmienna. Ten akt prawny z 20 lipca 2018 r. przewiduje automatyczne przekształcenie użytkowania wieczystego we własność (wraz z dniem 1 stycznia 2019 r.). Takie przekształcenie ma dotyczyć gruntów wykorzystanych na cele mieszkaniowe i zajmowanych przez:
• domy jednorodzinne
• budynki mieszkalne wielorodzinne (np. bloki lub kamienice), w których przynajmniej połowa lokali ma charakter mieszkalny
• budynki gospodarcze, garaże oraz inne obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, które umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych (domów lub bloków)

Po 1 stycznia 2019 r. właściciele mieszkań w budynkach wielorodzinnych będą posiadali taki sam udział we własności zabudowanego gruntu, jaki wcześniej odpowiadał ich udziałowi w prawie użytkowania wieczystego. Rząd zapewnia, że cała operacja związana z przekształceniem wpisów w księgach wieczystych przebiegnie sprawnie i bez komplikacji. Sądy wieczystoksięgowe z urzędu dokonają wpisu własności gruntu w księgach wieczystych. Taki wpis nie będzie się wiązał z koniecznością uiszczenia opłaty sądowej przez byłego użytkownika/współużytkownika wieczystego.

Na finansową ulgę trzeba będzie czekać przez 20 lat
Warto wiedzieć, że sąd przy okazji wpisywania prawa własności/współwłasności gruntu do ksiąg wieczystych umieści również dodatkowy wpis informujący o roszczeniu wobec właściciela dotyczącym opłaty przekształceniowej. Taka opłata, wnoszona przez kolejne 20 lat, będzie stanowiła swoistą rekompensatę dla samorządów w związku z utratą corocznych wpływów od użytkowników i współużytkowników wieczystych. Osoby uzyskujące prawo własności lub współwłasności gruntu pod budynkiem (1 stycznia 2019 r.) w zamian mają wnosić opłatę przekształceniową o takiej samej wysokości, jak opłata z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby na dzień 1 stycznia 2019 r. Termin wnoszenia opłaty przekształceniowej został ustalony jako 31 marca (tak samo jak w przypadku opłat z tytułu użytkowania wieczystego).

Co ważne, ustawa z 20 lipca 2018 r. przewiduje możliwość późniejszej waloryzacji opłaty przekształceniowej (na podstawie zmian cen nieruchomości oszacowanych przez GUS). Wspomniana waloryzacja ma być dokonywana nie częściej niż co 3 lata.

Warto nadmienić, że rząd ostatecznie zrezygnował z wprowadzenia odmiennego terminu wnoszenia opłaty przekształceniowej dotyczącej mieszkań/domów (20 lat) oraz pozostałych nieruchomości (33 lata). Wbrew oczekiwaniom właścicieli nieruchomości mieszkaniowych, nie skrócono jednak dwudziestoletniego terminu, w którym będą ponoszone koszty przekształcenia. Na przeszkodzie stanął opór samorządowców, którzy czasem kwestionują nawet konstytucyjność wprowadzanej ustawy.

Samorządy mogą wprowadzić wysokie bonifikaty
Z punktu widzenia właścicieli domów, lokali oraz innych nieruchomości objętych nowymi przepisami, bonifikaty stanowią pewną nadzieję na obniżenie kosztów przekształcenia. Bonifikaty obniżające wysokość opłat przekształceniowych będą dotyczyły zarówno gruntów należących wcześniej do Skarbu Państwa, jak i samorządów. W odniesieniu do byłych państwowych gruntów, początkowa bonifikata ma wynosić 60%. Taka zniżka będzie stosowana tylko w przypadku jednorazowego wniesienia wszystkich należnych opłat przekształceniowych. Stawka bonifikaty na poziomie 60% ma obowiązywać tylko w roku przekształcenia. Później taka zniżka dla osób uwłaszczonych na państwowych gruntach ma co roku spadać o 10 punktów procentowych (kolejno do 50%, 40%, 30%, 20% i 10%). W siódmym roku po przekształceniu opisywana bonifikata niestety zniknie.

Jeżeli chodzi o opłaty za przekształcenie gruntów wcześniej należących do samorządów, to ustawodawca przewidział inne zasady. Samorządowcy będą bowiem mogli samodzielnie ustalić stawkę oraz warunki bonifikaty obowiązującej przy jednorazowym wniesieniu należnych opłat przekształceniowych. Warto pamiętać, że osoby posiadające spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu również skorzystają z ewentualnej bonifikaty udzielonej spółdzielni. Bonifikata zostanie uwzględniona poprzez odpowiednią obniżkę opłat eksploatacyjnych wnoszonych przez lokatorów na rzecz spółdzielni.

A.P.