Własny dom – kupić czy wybudować?

Czy taki dom sobie kupić, zważywszy że oferta ich sprzedaży jest szczególnie szeroka i różnorodna, czy też może wybudować, szukając wcześniej odpowiednio położonej w dobrej lokalizacji działki? Wybór pierwszego lub drugiego wariantu będzie się wiązał z całkowicie różnymi działaniami, które trzeba będzie podjąć i tym bardziej analiza plusów i minusów każdego z nich może zająć sporo czasu.

Dlaczego kupować?

Marzenia mają to do siebie, że jak już mają się urzeczywistnić, to nie lubi się na nie czekać. Kupując dom gotowy dostajemy wszystko od razu: stojący budynek, zagospodarowaną działkę, uregulowany stan prawny nieruchomości itp. Ale przede wszystkim unikamy tracenia mnóstwa czasu, który trzeba by poświęcić na uzyskiwanie kolejnych pozwoleń i koordynowanie prac budowlańców w przypadku budowy domu. Bo budowa to jednak droga przez mękę. Nawet zakładając, że posiadamy już działkę i chodzi tylko o wybudowanie, to proces inwestycyjny może potrwać spokojnie ze dwa lata. Najpierw musimy uzyskać tzw. warunki zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mapki do celów projektowych, wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów itp. Następnie zgodnie z tymi warunkami lub planem musimy dostosować do tego dom. Już na tym etapie może się okazać, że domu, jaki sobie wymarzyliśmy, na tej działce postawić się nie da. Następnie po wyborze projektu czeka nas proces uzyskiwania pozwolenia na budowę, który w nowym prawie budowlanym jest trochę zmodyfikowany, jednak czynności, które trzeba wykonać w celu otrzymania pozwolenia, znacząco się nie zmieniły. I dobrze jeżeli działka jest już wyposażona w media. Jeżeli bowiem nie, to czeka nas wędrówka od urzędu do urzędu. Zwłaszcza celuje w tym energetyka, na której usługę, czyli przyłączenie działki do prądu, można czekać nawet dwa lata! Potem czeka nas wybór kierownika budowy, ekip budujących kolejne etapy budowy domu i związana z tym decyzja, czy budować metodą gospodarczą czy też przy pomocy generalnego wykonawcy. Przy tym wszystkim ciągle będą „wychodziły” kolejne niedociągnięcia i zaniedbania, może też dojść zgryzota, że coś mogliśmy zrobić lepiej, że mogliśmy użyć innych materiałów itp. Tego wszystkiego unikamy kupując dom gotowy. A trzeba mieć na uwadze, że jest z czego wybierać - domów gotowych do natychmiastowej sprzedaży jest na rynku więcej niż kiedykolwiek. Umawiamy się tylko ze sprzedającym, kiedy zabierze swoje rzeczy i sami się wprowadzamy, z zapałem na nowo dom meblując i wyposażając według własnego widzimisię. A jedyne prace budowlane, które nas czekają to odświeżenie i pomalowanie wszystkiego. Czyli czysta przyjemność.

Dlaczego budować?

No tak. Ale z drugiej strony marzenia wymagają wyrzeczeń. Budując dom budujemy dokładnie to co chcemy, a nie to, co już zostało zaprojektowane i wykonane przez kogoś innego. Kupując dom wybudowany przed wojną lub w okresie PRL-u, kupujemy najczęściej budynek z nienowoczesnym rozkładem pomieszczeń, wykonany ze starszego typu materiałów, nieekonomiczny i z instalacjami nie spełniającymi nowoczesnych rozwiązań w tym zakresie. Poza tym znalezienie czegoś, co spełniałoby nasze wymagania, a działka położona by była w odpowiadającej nam lokalizacji, graniczy z cudem. Dodatkowo może się okazać, że kupiony budynek, który wydawało się wymagał tylko pomalowania, musi przejść generalny remont. Więc koszty mogą wielokrotnie przekroczyć nasze wstępne założenia. A budując dom możemy to wszystko mieć dużo taniej. W obecnych czasach ceny materiałów budowlanych znacznie spadły, a i koszt robocizny jest dużo niższy niż jeszcze półtora roku temu. Należy z tego korzystać, bo taniej już może nie być. Nawet przy lekkim drgnięciu rynku i powrocie normalnego trybu inwestycji budowlanych, ceny materiałów i robocizna od razu poszybują do góry. Dlatego budowa domu może być nawet kilkukrotnie tańsza niż kupienie budynku w średnim stanie i lokalizacji oraz w średniej cenie. Mówiąc też żartobliwie, budowa domu to jeden z trzech celów życia mężczyzny. A więc spełnienie się. O ile większą satysfakcję daje mieszkanie w czymś, co zdobyło się z trudem, niż w czymś, co się kupiło jak w supermarkecie.

Dom do wykończenia

Rozwiązaniem pośrednim wydaje się zakup domu, który jest nie zakończoną budową lub zakup domu od dewelopera w stanie deweloperskim bez wykończenia, podłóg i tynków. To rozwiązanie łączy w sobie wady i zalety dwóch poprzednich przypadków. Przede wszystkim kupujemy czas, bo nie musimy się starać o wszystkie administracyjne pozwolenia. A jednocześnie w samym budynku można jeszcze wiele rzeczy pozmieniać, na przykład układ ścian czy rodzaj materiałów wykończeniowych. Minusem jest niepewność co do jakości wykonanych wcześniej prac i brak wpływu na wybór użytych do budowy materiałów. No i tak do końca nie uciekniemy od urzędniczych uciążliwości, ponieważ trzeba przenieść na siebie pozwolenie na budowę, a na wszelkie zmiany w projekcie musimy uzyskać zgodę nadzoru budowlanego. Wszystkie poprawki do projektu muszą być naniesione przez uprawnionego architekta, często tą samą osobę, która wykonała projekt pierwotny i która nie dokona tych zmian za przysłowiową złotówkę.

Wybór któregokolwiek z powyższych rozwiązań zawsze znajdzie swoich zagorzałych przeciwników lub zwolenników. Kupujący dom gotowy będą mogli wprowadzić się do niego i od razu cieszyć urokami ziemiańskiego żywota. Najczęściej będą to osoby nie mające czasu na budowę i chcące szybko zrealizować swoje marzenia. Ci, którzy wszystko muszą mieć tak jak sobie zaplanowali, wybiorą budowę, ponieważ dla nich ważniejsze będzie to, że o wszystkim sami zadecydują, począwszy od wyboru działki, a skończywszy na najmniejszych detalach budowanego domu. I na zrealizowanie takiego marzenia są gotowi poczekać. Więc często to właśnie indywidualne cechy charakteru inwestorów będą miały większe znaczenie dla wyboru strategii działania niż jakiekolwiek obiektywne czynniki analizowane w sposób najbardziej nawet szczegółowy.

Tomasz Maciejewski, doradca finansowy Domu Kredytowego NOTUS
(artykuł powstał w 2009 r.)

www.domkredytowy.pl