Rozmowa z Marzanną Radziszewską, właścicielką studia projektowego M-Studio z Krakowa
Lepiej jest budować w Krakowie, czy w okolicznych gminach?
Wiele osób, dowiadując się, jak długo trwa przygotowanie inwestycji, decyduje się na kupienie terenu w najbliższych okolicach Krakowa. Start do decyzji WZ, jej uzyskanie, a później uzyskanie pozwolenia na budowę tak naprawdę bardzo trudno zamknąć w 12 miesiącach. Popularne okolice to ciągle jeszcze Zielonki, rejon Zabierzowa, Ujazd, a z drugiej strony - Świątniki i Mogilany. To tu właśnie obserwujemy największy ruch. Często jednak zdarza się też, że ludzie wykorzystują braki planów zagospodarowania przestrzennego, np. sporo inwestycji powstaje na terenach rolniczych, które w momencie powstania planów byłyby niedostępne. Nie jest to dobre zjawisko z punktu widzenia urbanistyki, ale niestety nie mamy wpływu na fakt, że kilka lat temu poprzednie plany wygasły, a nikt nie był na tyle zainteresowany sytuacją, żeby opracować nowe.
Na szczęście sytuacja się poprawia, tzn. poprawia się o tyle, iż gminy w okolicach Krakowa te plany sukcesywnie uchwalają. W Krakowie, jak wiemy, widoków na uchwalenie planu dla całego miasta nie ma.
Własny dom to alternatywa dla drogich mieszkań | zdjęcie 1
Czy małe domy stają się alternatywą dla mieszkań?
Zdecydowanie tak. Niemal każdy, kto dysponuje już dwoma samochodami i ma trochę „odchowane” dzieci, rozważa już chyba sytuację zamieszkania poza Krakowem. Dostrzega bowiem niewątpliwe korzyści takiego rozwiązania, przede wszystkim posiadanie kawałka własnej przestrzeni, ogródka, zieleni oraz ciszy i spokoju. Stała poprawa infrastruktury technicznej i komunikacyjnej powoduje, że ludzie - zamiast dojeżdżać kilkadziesiąt minut z np. Borku Fałęckiego - wybierają np. kupno działki w Mogilanach. Odległość nie jest znacząco większa, a jednak jest to już „swój” kawałek ziemi, w dodatku porównywalny cenowo. Można bowiem powiedzieć, że bez działki metr kwadratowy budowy domu w średnim standardzie to około 2 tys. zł. Nawet, jeśli więc dołożymy drugie tyle za działkę - a wiadomo, że ich ceny bywają różne - to często okaże się, że w cenie mieszkania możemy stać się właścicielami domu z ogródkiem.
Jaka jest kolejność? Klienci przychodzą do Państwa już mając działkę, czy też najpierw szukają projektów i do nich dopasowują działkę?
Na ogół to pierwsze. Zdarza się, że klienci przychodzą z bardzo dziwnymi działkami. Ci zaś, którzy wiedzą choćby od znajomych, że zajmujemy się doradztwem w zakresie działek i liczą na to, że potrafimy ocenić ich walory i wartość, zwracają się do nas przed zakupem. Wtedy „ruszamy” w teren, zapoznajemy się z sytuacją, zapisami planu zagospodarowania, sprawdzamy mapy i księgi wieczyste. I gdy jesteśmy stuprocentowo pewni, że z tego, co klient kupi, będzie później zadowolony, proponujemy projekt, przeprowadzenie całej procedury administracyjnej czy polecamy sprawdzone firmy wykonawcze.
Sprzedajecie Państwo gotowe projekty, ale klient może liczyć na możliwość zmian...
Oczywiście - dokonujemy adaptacji projektów, wykonujemy także projekty branżowe, plany zagospodarowania przestrzennego; słowem - zajmujemy się tym wszystkim, co potrzebne jest do uzyskania pozwolenia na budowę, począwszy od oceny działki, a skończywszy na otrzymaniu decyzji. Jeżeli klient nie znajdzie w naszej ofercie gotowego domu, który spełni jego wszelkie oczekiwania, proponujemy projekt indywidualny, których także opracowujemy dość sporo.
Jaki jest koszt projektu gotowego, adaptowanego czy wreszcie robionego „na miarę”?
Zwykle podlega to indywidualnej wycenie. Cena za projekt gotowy waha się pomiędzy 1200 a 2000 zł. Taki projekt stanowi jednak dopiero podstawę całej procedury. Trzeba go potem zaadaptować w kwestiach architektury i konstrukcji, dostosować fundamenty do warunków gruntowych, zrobić badania geologiczne, projekty przyłączy, czy w końcu zebrać całą dokumentację potrzebną do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Wszystkie te czynności, ze względu choćby na liczbę osób, jakie w nich uczestniczą, złożoność kwestii technicznych i czas potrzebny do przeprowadzenia całości, kosztować mogą razem z projektem od 7 do nawet 9 tys. zł. Cena końcowa zależy też dodatkowo od ilości zmian, jakich zażyczy sobie klient.
Projekt indywidualny kosztować będzie natomiast od 8 tys. złotych a górna granica zależy od jego wielkości czy stopnia skomplikowania.
Czy polski klient ma jakiś specyficzny gust i określone typy domów sprzedają się lepiej?
Generalnie rzecz biorąc, oferowane przez nas projekty podobają się. Mają bowiem w pewnym sensie właśnie „polski” charakter. Chociaż np. nie oferujemy raczej czegoś w stylu „polskiego dworku”, bo taki dworek musi mieć odpowiedni klimat, co wymaga doskonałego dopasowania projektu do otoczenia.
Co do gustów - nie może być mowy o ich ogromnym zróżnicowaniu, ponieważ zapisy w decyzjach WZ szalenie ograniczają to, co inwestor i projektant chcieliby zrobić. Praktycznie domy muszą być więc do siebie dość podobne. Jeżeli z góry założona jest szerokość maksymalna budynku, szerokość elewacji, na której zakłada się dach, wysokość i długość kalenicy, to oczywiste staje się, że dość ciężko cokolwiek zupełnie nowego wymyślić. Do tego dochodzi jeszcze określony pomiędzy 37 a 45 stopni kąt nachylenia połaci dachowych - wszystko to sprawia, że chcąc nie chcąc, budynki robią się do siebie bardzo podobne.
Wszystko, o czym wspomniałam, odnosi się jednak do okolic Krakowa. Sytuacja w samym mieście wygląda troszkę inaczej, choć trzeba pamiętać, że na terenach, które objęte są ochroną z tytułu parków krajobrazowych, czyli w Jurajskich Parkach Krajobrazowych, podobne ograniczenia również obowiązują. Tam, gdzie tych ograniczeń nie ma, inwestorzy bardzo często proszą o nieco inną architekturę. W części jest to przeniesienie wzorców z Zachodu, bo często klient mówi po prostu, że chciałby mieć dom w stylu włoskim czy francuskim. Możemy sobie wówczas pozwolić na odrobinę inne projektowanie, trochę inne nachylenie dachu czy ukształtowanie elewacji albo inne zabiegi, które pozwolą uznać dom za nawiązujący do określonego stylu.
