Założenia ustawy „deweloperskiej” o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Dla wszystkich inwestycji wprowadzonych do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 roku, ustawa wprowadza obowiązek opracowania przez dewelopera prospektu informacyjnego danego przedsięwzięcia deweloperskiego, który ma obowiązek udostępnić nieodpłatnie zainteresowanemu lokalem klientowi. Prospekt informacyjny to zestandaryzowany zbiór najważniejszych informacji o danej inwestycji, a także szczegółowe informacje o sytuacji prawnej i finansowej danej spółki, który docelowo staje się integralną częścią umowy deweloperskiej. Prospekt informacyjny składa się z części ogólnej i indywidualnej. W części ogólnej znajduje się opis inwestycji, sposób finansowania, harmonogram prac budowlanych (harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego zawierać ma co najmniej cztery etapy realizacji, koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu), informacje dotyczące gruntów, informacje o prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych wobec dewelopera, etc. Natomiast w części indywidualnej znajdują się informacje dotyczące konkretnego lokalu. Istotnym elementem, który zawiera prospekt informacyjny jest informacja o planowanych w promieniu jednego kilometra wokół lokalizacji nieruchomości inwestycjach. Dzięki takiej informacji przyszły nabywca może ustalić jak będzie wyglądało najbliższe jego otoczenie, czy w bezpośrednim sąsiedztwie osiedla nie powstanie nowa, uciążliwa droga, etc. Deweloperowi grożą surowe sankcje za niedopełnienie obowiązków dotyczących prospektu informacyjnego, które zostały określone w art. 32 i 33 ustawy – kara grzywny, ograniczenia wolności, a nawet pozbawienia wolności do lat 2. Ponadto, jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy, wówczas nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej.

Ponadto, zgodnie z art. 21 ustawy, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa m.in. z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości czy sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej.

W myśl ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nabywca i deweloper zawierają nowy typ umowy, tzn. umowę deweloperską, która zastępuje dotychczasową umowę przedwstępną. Elementy, jakie powinna zawierać taka umowa określa art. 22 ustawy. Jeżeli umowa nie zawiera tych elementów, wówczas nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od niej w terminie 30 dni od daty zawarcia. Zgodnie z ustawą umowa deweloperska ma być zawarta w formie aktu notarialnego. Ma to istotne znaczenie, ponieważ ta forma zawarcia umowy pozwala na wpisanie wynikających z umowy deweloperskiej roszczeń do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej. Ponadto w przypadku, gdy deweloper będzie uchylał się od przeniesienia własności lokalu na nabywcę, dzięki umowie w formie aktu notarialnego nabywca będzie miał możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Nabywca ma również prawo wyznaczyć deweloperowi 120 dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje także roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Art. 26 ust. 2 ustawy przewiduje, że koszty sporządzenia umowy deweloperskiej deweloper i jego klient będą ponosić w częściach równych.

Głównym celem wprowadzenia niniejszej ustawy było zminimalizowanie ryzyka utraty przez nabywcę środków pieniężnych wpłaconych na konto dewelopera w wyniku upadłości dewelopera lub przerwania inwestycji. Powyższe ryzyko zminimalizować ma obowiązek wprowadzenia przez deweloperów rachunków powierniczych, na które nabywcy wpłacać będą pieniądze przeznaczone na zakup nieruchomości. Rachunek powierniczy to po prostu konto w banku, jednakże deweloper nie będzie mógł korzystać dowolnie ze środków wpłaconych przez nabywcę na poczet ceny mieszkania. Deweloper będzie mógł zaproponować wykorzystanie jednej z czterech wersji tego rozwiązania:
• zamknięty rachunek powierniczy;
• otwarty rachunek powierniczy z gwarancja ubezpieczeniową;
• otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową;
• otwarty rachunek powierniczy.

W związku z powyższym rachunki będą mogły funkcjonować w dwóch formach – zamkniętego i otwartego. W przypadku rachunku zamkniętego bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę własności mieszkania. Forma ta jest wygodna również dla banków, gdyż wyraźnie określony jest moment uwolnienia środków na rzecz dewelopera. W przypadku rachunku otwartego przekazywanie środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę odbywać się będzie stopniowo, w miarę postępu budowy - bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na rachunku po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Jednocześnie bank ma obowiązek dokonywania kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego przed dokonaniem wypłaty. Ustawa przewiduje, iż deweloper będzie mógł zastosować dodatkowy mechanizm ochronny w rachunku powierniczym otwartym w postaci gwarancji ubezpieczeniowej bądź bankowej. Należy się jednak spodziewać, iż deweloperzy najczęściej będą korzystać tylko i wyłącznie z otwartego rachunku powierniczego.

Dzięki wprowadzeniu obowiązkowych rachunków powierniczych środki wpłacone przez nabywców będą bezpieczne w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera. Do tej pory cały majątek dewelopera wchodził w skład masy upadłościowej, z której były pokrywane zaległości podatkowe, koszty kredytu zaciągniętego przez dewelopera, wynagrodzenie pracowników, wykonawcy robót lub syndyka, etc. Nowa ustawa przewiduje, że roszczenia nabywców będą zaspokajane w pierwszej kolejności ze specjalnie wydzielonej masy majątkowej, na którą składać się będą m.in. środki umieszczone na rachunkach powierniczych, a także prawo własności lub użytkowania wieczystego działki, na którym realizowana jest inwestycja. Nabywcy będą mogli zdecydować o kontynuowaniu inwestycji lub odzyskaniu wpłaconych kwot z rachunku powierniczego.

Nowa ustawa wprowadza korzystne dla klientów deweloperów (konsumentów) regulacje, zwiększając tym samym ich bezpieczeństwo. Jednakże koszty wszystkich nowych rozwiązań prawnych i finansowych bez wątpienia zwiększą obciążenia finansowe po stronie klientów.


Marcin Zadrożny
Aplikant adwokacki
HILLS LTS S.A.