Zamiana nieruchomości

Umowa zamiany może być bardzo korzystną formą nabycia nowej nieruchomości, zwłaszcza jeżeli porównamy ją do zawierania dwóch oddzielnych umów sprzedaży. Sporo osób, chcąc zaoszczędzić na comiesięcznych opłatach, zainteresowanych jest zamianą mieszkań na mniejsze - dotyczy to głównie osób starszych, ale także osób, których ze względu na stratę pracy i pogorszenie warunków finansowych nie stać na wcześniej kupione duże mieszkanie. Zamiana, podobnie jak sprzedaż, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. Jednak przy zamianach mieszkań podatek płaci się nie od wartości przedmiotu umowy, lecz od różnicy ich wartości, a przy pozostałych zamianach - od przedmiotu, od którego należy się większy podatek. Podając więc w rozsądnych granicach wartość zamienianych mieszkań (tak, aby była ona mniej więcej równa), można znacząco zmniejszyć wysokość podatku, a w niektórych wypadkach można go nawet uniknąć. Uzasadnieniem dla zrównania wartości dwóch mieszkań o różnej powierzchni może być fakt, że jedno z nich jest na przykład słabiej wyposażone, zniszczone i wymaga dużych nakładów niezbędnych do zamieszkania lub położone jest w gorszej dzielnicy, dalej oddalonej od centrum - jak powszechnie wiadomo, lokalizacja to podstawowy wyznacznik ceny na rynku nieruchomości. Uzasadnienie takie dla potrzeb interpretacji urzędu skarbowego należy zawrzeć w umowie, gdyż urzędy skarbowe sprawdzają wartości podane w umowie, a brak uzasadnienia przy zrównanej wartości dwóch różnych powierzchniowo mieszkań może spowodować ich reakcję.

Jak wynika z przytaczanej wyżej definicji, aby można było dokonać zamiany, trzeba być właścicielem zamienianych rzeczy. Jednak oprócz zamian na rynku mieszkań często występują tzw. pseudozamiany, to znaczy sytuacje, w których faktycznie dochodzi do wzajemnej wymiany lokali mieszkalnych między osobami je zajmującymi, ale nie będącymi ich właścicielami. Czynności tej nie można uznać za zamianę, gdyż nie następuje miedzy właścicielami. Z taką pseudozamianą mamy do czynienia na przykład wtedy, gdy chcemy zamienić zajmowane mieszkanie komunalne, spółdzielcze lokatorskie czy zakładowe. Na taką zamianę musimy jednak uzyskać zgodę właściciela. Tak więc, aby zamienić np. mieszkanie komunalne na inne mieszkanie komunalne, musimy uzyskać zgodę gminy, która jest właścicielem obu budynków. Sprawami tego typu zajmują się wydziały mieszkaniowe, gdzie należy złożyć wniosek o zamianę mieszkania. Prośbę o zamianę trzeba bardzo często uzasadnić. Takim uzasadnieniem może być na przykład sytuacja rodzinna lub względy zdrowotne. Gmina może przed wydaniem decyzji zażądać konkretnych dokumentów i informacji, na przykład o wysokości dochodów. Wydział mieszkaniowy gminy opiniuje wnioski i kieruje je do zarządu gminy, który wydaje postanowienie.

Gminy, w których takich pseudozamian jest dość dużo, upraszczają sobie pracę ustanawiając do tych spraw pełnomocnika zarządu. Jeśli gmina wyrazi zgodę na zamianę, uchwała zarządu jest wywieszana w gminie na tablicy ogłoszeń, gdzie jeszcze się uprawomocnia. Po uprawomocnieniu się uchwały następuje „zdanie” mieszkań i każda ze stron dostaje skierowanie do swej nowej administracji w celu podpisania umowy najmu. W praktyce rynku mieszkaniowego wykształciła się także procedura zamiany lokalu hipotecznego na lokal komunalny - w takim przypadku oprócz uzyskania zgody gminy na zamianę konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, gdyż w związku z tym, że w przypadku jednego z lokali następuje przeniesienie własności, wymagane jest zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności takiej umowy. Właściciel lokalu hipotecznego, który - będąc prawnym właścicielem swojego lokalu - nikogo nie musi pytać o zgodę, przedstawia notariuszowi odpis z księgi wieczystej poświadczający własność lokalu, a lokator komunalny zaświadczenie z gminy wyrażające zgodę na zamianę i umowę najmu zajmowanego lokalu. Zdarza się, że notariusze sporządzają w takich przypadkach umowę sprzedaży, co nie jest prawidłowe. Wymieniona umowa nie jest bowiem sprzedażą - nie następuje w niej zapłata ceny, a ewentualna dopłata przy zamianie mieszkania z mniejszego na większe nie będzie ekwiwalentna do wartości rynkowej, co spowoduje duże reperkusje na gruncie prawa podatkowego. Właściwa umowa powinna być zatem zbliżona do treści umowy zamiany, a powinna zawierać przeniesienia prawa własności lokalu hipotecznego w zamian za nabycie praw najmu lokalu komunalnego. W wyniku tak zawartej umowy notariusz kieruje wniosek do sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych prowadzącego księgę wieczystą dla lokalu hipotecznego o wpisanie byłego lokatora mieszkania komunalnego jako właściciela lokalu hipotecznego, a były właściciel lokalu hipotecznego mając w ręku akt notarialny, udaje się do gminy gdzie podpisuje umowę najmu lokalu komunalnego. Nie należy jednak załamywać rąk, jeśli gmina nie zgodzi się na zamianę, zwłaszcza jeżeli lokal komunalny przeznaczony jest do wykupu. Wówczas dotychczasowy lokator mieszkania komunalnego zamiast wniosku o zamianę składa w gminie wniosek o wykup, a po wykupie może już bez przeszkód dokonać zamiany.

Na rynku występuje jeszcze wiele innych pseudozamian, na przykład lokalu spółdzielczego lokatorskiego na inny lokal spółdzielczy lub lokal hipoteczny. Procedury tam występujące będą jednak tylko odmianą dotychczas omówionych. Zawsze jednak należy pamiętać, że jeżeli jesteśmy tylko najemcami takiego lokalu to decyzja zależy od właściciela. Zatem warunki jakie należy spełnić i zgoda na dokonanie pseudozamiany zależeć będzie od woli tegoż właściciela (spółdzielni, przedsiębiorstwa, gminy). Brak zgody uniemożliwia dokonanie pseudozamiany. W Polsce istnieje dość spory ruch na rynku pseudozamian, zwłaszcza w zakresie mieszkań komunalnych, a tam gdzie obrót był spory niektóre gminy chcąc pomóc swoim lokatorom tworzyły nawet komunalne biura zamiany mieszkań, które zajmują się pośrednictwem między lokatorami i pomagają w zamianie.

Paweł Puch