Zanim kupisz nieruchomość, sprawdź ją lepiej dwa razy

To tylko kilka z wielu możliwych przykładów, co może się stać, jeśli zbyt pochopnie podejmiemy decyzję o zakupie nieruchomości.  Ale spokojnie, nie jest jeszcze tak źle! Mamy możliwości wyjścia z tych niełatwych sytuacji. Nieważne, czy kupiliśmy nieruchomość od osoby fizycznej czy dewelopera - możemy się bronić za pomocą rękojmi, która chroni nas w przypadku ujawnienia wad zakupionej nieruchomości.

Co prawda można było wcześniej sprawdzić nieruchomość  samemu, czy też zlecić to sprawdzenie specjaliście, np. pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. Na szczęście sprzedający odpowiada za to, co sprzedał, i choć nie unikniemy nerwów, prawo jest po naszej stronie i możemy dochodzić sprawiedliwości.

Sprzedający odpowiada przed kupującym za dwa rodzaje wad. Po pierwsze - za wady fizyczne, a po drugie - za wady prawne.

Wady fizyczne to takie, które obniżają wartość zakupionej nieruchomości (patrz wyżej, przykład paneli i brzydkiego grzyba), lub gdy nie jest ona wykończona zgodnie z zapewnieniem sprzedającego (np. dom miał być wykończony do stanu deweloperskiego, a w łazienkach nie zostały zrobione wylewki i brak jest rozprowadzonej instalacji elektrycznej).

Wady prawne mogą wystąpić w przypadkach, gdy okaże się że nieruchomość nie była wyłącznie własnością jednej osoby (gdy np. mąż, który sam sprzedał mieszkanie, nie przyznał się, że lokal faktycznie jest w posiadaniu obojga małżonków na zasadach współwłasności małżeńskiej), lub gdy okaże się, że nieruchomość jest obciążona roszczeniem osoby trzeciej (np. wnuczek sprzedał dom, w którym - jak się później okazało - jego dziadek miał prawo dożywotniego mieszkania, a prawo dożywocia nie zostało wpisane do księgi wieczystej).

Ale tu uwaga! Jeśli nieruchomość posiadała księgę wieczystą i wpisane w niej były roszczenia osób trzecich lub inne ograniczenia - a my tego nie sprawdziliśmy, nie mamy uprawnień wynikających z rękojmi wady prawnej.

W przypadku wykrycia wady fizycznej kupujący ma kilka rozwiązań. Może zażądać obniżenia ceny kupionej nieruchomości proporcjonalnie do wartości wady, jaka wystąpiła, zażądać usunięcia wykrytych wad w określonym czasie, w skrajnym przypadku kupujący może odstąpić od umowy i dochodzić odszkodowania za wszelkie poniesione straty związane z zakupem (za akt notarialny, poniesione już koszty remontu itp.) W przypadku wad prawnych możemy odstąpić od umowy (obowiązkowo w formie aktu notarialnego) lub żądać obniżenia ceny i dochodzić odszkodowania.

Istotne są też terminy zgłoszenia wykrytych wad i czasowe działanie rękojmi. W przypadku wykrycia wad fizycznych mamy miesiąc na powiadomienie o nich sprzedającego. Przy wykryciu wady prawnej mamy rok na zgłoszenie tego faktu drugiej stronie (za pomocą listu poleconego). Czas, w którym obowiązuje rękojmia dotycząca wad fizycznych kończy się po roku w przypadku nieruchomości gruntowych oraz po trzech latach w przypadku budynków (licząc czas od dnia przekazania tych nieruchomości). Na wykrycie wady prawnej mamy równo rok, zarówno w przypadku zakupu działki, jak i budynku. Upływ czasu nie ma natomiast żadnego znaczenia w przypadku, gdy sprzedający działał w tzw. złej wierze i świadomie ukrył zarówno wady prawne, jak i fizyczne.

Podsumowując powyższe stwierdzenia, można śmiało powiedzieć, że lepiej nie kupować nieruchomościowego kota w worku i lepiej dokładnie sprawdzić, w co inwestujemy pieniądze.

Firma HSH Nieruchomości zaprasza przy tej okazji wszystkich zainteresowanych rozwiązaniem ewentualnych problemów związanych z szeroko pojętym obrotem nieruchomościami na „Zimowe Dni Otwarte”. Odbędą się one 12 stycznia 2013 r. w godzinach od 10.00 do 14.00 przy ul. Zagrody 31 i umożliwią skorzystanie z bezpłatnej porady specjalistów rynku nieruchomości.


źródło: HSH Nieruchomości