Zarząd umowny wspólnotą
Poradnik
Formy zarządu Wspólnotą Mieszkaniową cz. I
Zasadą wprowadzoną przez ustawę o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (t.j.: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.) w art.18 jest możliwość swobodnego ukształtowania przez członków wspólnoty sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Ustawa nie narzuca członkom wspólnoty jakichkolwiek ram czy ograniczeń kształtowania zasad zarządu, a więc należy uznać, iż są oni w tym zakresie w pełni autonomiczni i mogą wedle swego uznania i potrzeb wprowadzać dowolne odstępstwa od ustawowych zasad zarządu nieruchomością - opartych bądź to na w/w ustawie o własności lokali bądź na przepisach kodeksu cywilnego dotyczących zasad współwłasności.
Ustawa o własności lokali zastrzega jednak dla dokonania tejże czynności odpowiednią formę prawną, mianowicie nakłada obowiązek kształtowania odmiennych od ustawowych rozwiązań dla zarządu nieruchomością wspólną, w formie aktu notarialnego.
Właściciel lub właściciele lokali mogą dokonać tego już na etapie wyodrębniania lokali, czyli w akcie lub umowie ustanowienia odrębnej własności lokali, lub też w późniejszym okresie w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, bądź też poprzez podjecie uchwały w tym przedmiocie przez członków wspólnoty mieszkaniowej zaprotokołowanej przez notariusza.
Ustalony w sposób powyższy zarząd nieruchomością wspólną, ze względu na swą odmienność od ustawowego, podlega ujawnieniu w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej.
Należy bowiem zaznaczyć, że ustanowiony w ten sposób zarząd - nawet jeśli był dokonany tylko przez pierwszego właściciela nieruchomości, następnie sukcesywnie wyodrębniającego poszczególne lokale w danej nieruchomości - wiąże osoby wstępujące w poczet członków wspólnoty czyli nabywców kolejnych wyodrębnionych lokali. Poprzez ujawnienie w księdze wieczystej zasad zarządu nieruchomością wspólną uzyskują oni możliwość zapoznania się z regulacjami danej wspólnoty jeszcze przed nabyciem własności lokalu. Mogą dzięki temu ocenić czy narzucony przez wcześniejszych właścicieli lokali lub też właściciela sposób zarządu nieruchomością wspólną im odpowiada.
Ustawa o własności lokali zezwala na dokonanie wyboru (w ramach swobody określania sposobu zarządu częścią wspólną), czy zarząd będzie sprawowany bezpośrednio przez samych członków wspólnoty, czy też powierzą oni czynności zarządu innemu podmiotowi, którym może być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. Powierzenie zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej jest zwane zarządem powierniczym lub zleconym. Zarząd powierniczy można powierzyć zarówno osobie wchodzącej w skład wspólnoty (jej członkowi lub wybranym członkom), jak i podmiotowi zupełnie zewnętrznemu, nie związanemu ze wspólnotą. Umowę o zarząd powierniczy zawierają z zarządcą (podmiotem zarządzającym) wszyscy członkowie wspólnoty, jednocześnie zwykle udzielając zarządcy pełnomocnictwa do podejmowania działań w imieniu wspólnoty mieszkaniowej przynajmniej w zakresie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Możliwe jest oczywiście ograniczenie lub rozszerzenie w umowie uprawnień przysługujących zarządcy powierniczemu.
W celu dokonania zmiany raz ustanowionego w zarządu umownego, czy też jego uchylenia, w celu powrotu do zasad ustawowych, konieczne jest podjęcie uchwały przez członków wspólnoty mieszkaniowej, w formie zaprotokołowanej przez notariusza, która również podlega ujawnieniu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej.
Ukształtowanie zarządu nieruchomością wspólną przez członków wspólnoty jest umową, która może w swej treści być ułomna i nie zawierać wszystkich niezbędnych rozwiązań. W takim przypadku, w momencie pojawienia się luki w regulacji umownej, powinno się uzupełniająco stosować właściwe do sytuacji przepisy ustawy o własności lokali, lub w razie ich braku, dalej idące zasady zarządu współwłasnością wynikające z przepisów kodeksu cywilnego. Nie ma zatem potrzeby wypełniania braków regulacji zarządu umownego, jakie pojawią się w trakcie jego stosowania, poprzez uzupełnianie zapisów umowy w formie kolejnych aktów notarialnych.
Forma zarządu umownego, podjętego w sposób przewidziany prawem (tzn. we właściwej formie), ma skutek silniejszy od decyzji wspólnoty podejmowanych w trybie regulacji ustawowych. Gdyby zatem doszło do ustanowienia w tej formie powierzenia zarządu nieruchomością wspólną osobie trzeciej w ramach zarządu powierniczego, a jednocześnie nie dokonano uprzedniego odwołania wybranego uchwałą wspólnoty mieszkaniowej zarządu ustawowego, w powstałym na tym tle sporze kompetencyjnym należałoby uznać za skutecznie ukonstytuowany na zasadzie umowy zarząd powierniczy i temu podmiotowi dać prawo działania w imieniu wspólnoty. Zarząd działający na zasadzie art. 20 u.w.l. powinno się uznać za odwołany z chwilą podjęcia skutecznej uchwały o powierzenie zarządu osobie trzeciej na zasadach umowy.
Ze względu na udzielenie przez ustawodawcę pełnej swobody w kształtowaniu zarządu umownego nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej, nie wydaje się być zakazane ustanowienie przez członków wspólnoty w tym trybie reguł sprzecznych z postanowieniami tejże ustawy. Nie jest zatem wykluczone, aby umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną należącą do "dużej" wspólnoty mieszkaniowej (powyżej 7 właścicieli) zawierała postanowienie o ustanowieniu zarządu bezpośredniego sprawowanego na zasadach określonych w kodeksie cywilnym, a więc bez powoływania wymaganego w takiej sytuacji przez ustawę zarządu lub zarządcy.
Członkowie wspólnoty mogąc samodzielnie regulować zarząd, mają także prawo przykładowo postanowić, że w każdej sprawie lub w wybranych kategoriach spraw uchwały będą zapadały według zasady - jeden właściciel, jeden głos. Mogą również określić w umowie jakikolwiek inny sposób podejmowania uchwał - postanowić, że dla celów głosowania na każdy lokal oddzielnie przydziela się określoną ilość udziałów, niekoniecznie odpowiadającą wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, przy czym uchwały zapadać będą bezwzględną większością reprezentowanych udziałów lub też postanowić, że w określonych sprawach wymagana będzie jednomyślność.
Decydując się jednak na wprowadzenie regulacji sprzecznych czy odmiennych od ustawowych, powinniśmy pamiętać o zasadzie racjonalnego działania ustawodawcy i przemyśleć, co miał na celu wprowadzając takie, a nie inne zapisy. W wielu bowiem przypadkach zmiana zasad ustawowych może w sytuacji konfliktowej spowodować impas w zarządzaniu wspólnotą lub też odmienne regulacje mogą tak daleko wyłączać możliwość wpływu niektórych członków wspólnoty na zarządzanie nieruchomością wspólną, że będą oni chcieli zrezygnować z posiadania własności lokalu w ramach danej wspólnoty.
Stan prawny na dzień 30.07.2008
Ustawa o własności lokali zastrzega jednak dla dokonania tejże czynności odpowiednią formę prawną, mianowicie nakłada obowiązek kształtowania odmiennych od ustawowych rozwiązań dla zarządu nieruchomością wspólną, w formie aktu notarialnego.
Właściciel lub właściciele lokali mogą dokonać tego już na etapie wyodrębniania lokali, czyli w akcie lub umowie ustanowienia odrębnej własności lokali, lub też w późniejszym okresie w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, bądź też poprzez podjecie uchwały w tym przedmiocie przez członków wspólnoty mieszkaniowej zaprotokołowanej przez notariusza.
Ustalony w sposób powyższy zarząd nieruchomością wspólną, ze względu na swą odmienność od ustawowego, podlega ujawnieniu w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej.
Należy bowiem zaznaczyć, że ustanowiony w ten sposób zarząd - nawet jeśli był dokonany tylko przez pierwszego właściciela nieruchomości, następnie sukcesywnie wyodrębniającego poszczególne lokale w danej nieruchomości - wiąże osoby wstępujące w poczet członków wspólnoty czyli nabywców kolejnych wyodrębnionych lokali. Poprzez ujawnienie w księdze wieczystej zasad zarządu nieruchomością wspólną uzyskują oni możliwość zapoznania się z regulacjami danej wspólnoty jeszcze przed nabyciem własności lokalu. Mogą dzięki temu ocenić czy narzucony przez wcześniejszych właścicieli lokali lub też właściciela sposób zarządu nieruchomością wspólną im odpowiada.
Ustawa o własności lokali zezwala na dokonanie wyboru (w ramach swobody określania sposobu zarządu częścią wspólną), czy zarząd będzie sprawowany bezpośrednio przez samych członków wspólnoty, czy też powierzą oni czynności zarządu innemu podmiotowi, którym może być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. Powierzenie zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej jest zwane zarządem powierniczym lub zleconym. Zarząd powierniczy można powierzyć zarówno osobie wchodzącej w skład wspólnoty (jej członkowi lub wybranym członkom), jak i podmiotowi zupełnie zewnętrznemu, nie związanemu ze wspólnotą. Umowę o zarząd powierniczy zawierają z zarządcą (podmiotem zarządzającym) wszyscy członkowie wspólnoty, jednocześnie zwykle udzielając zarządcy pełnomocnictwa do podejmowania działań w imieniu wspólnoty mieszkaniowej przynajmniej w zakresie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Możliwe jest oczywiście ograniczenie lub rozszerzenie w umowie uprawnień przysługujących zarządcy powierniczemu.
W celu dokonania zmiany raz ustanowionego w zarządu umownego, czy też jego uchylenia, w celu powrotu do zasad ustawowych, konieczne jest podjęcie uchwały przez członków wspólnoty mieszkaniowej, w formie zaprotokołowanej przez notariusza, która również podlega ujawnieniu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej.
Ukształtowanie zarządu nieruchomością wspólną przez członków wspólnoty jest umową, która może w swej treści być ułomna i nie zawierać wszystkich niezbędnych rozwiązań. W takim przypadku, w momencie pojawienia się luki w regulacji umownej, powinno się uzupełniająco stosować właściwe do sytuacji przepisy ustawy o własności lokali, lub w razie ich braku, dalej idące zasady zarządu współwłasnością wynikające z przepisów kodeksu cywilnego. Nie ma zatem potrzeby wypełniania braków regulacji zarządu umownego, jakie pojawią się w trakcie jego stosowania, poprzez uzupełnianie zapisów umowy w formie kolejnych aktów notarialnych.
Forma zarządu umownego, podjętego w sposób przewidziany prawem (tzn. we właściwej formie), ma skutek silniejszy od decyzji wspólnoty podejmowanych w trybie regulacji ustawowych. Gdyby zatem doszło do ustanowienia w tej formie powierzenia zarządu nieruchomością wspólną osobie trzeciej w ramach zarządu powierniczego, a jednocześnie nie dokonano uprzedniego odwołania wybranego uchwałą wspólnoty mieszkaniowej zarządu ustawowego, w powstałym na tym tle sporze kompetencyjnym należałoby uznać za skutecznie ukonstytuowany na zasadzie umowy zarząd powierniczy i temu podmiotowi dać prawo działania w imieniu wspólnoty. Zarząd działający na zasadzie art. 20 u.w.l. powinno się uznać za odwołany z chwilą podjęcia skutecznej uchwały o powierzenie zarządu osobie trzeciej na zasadach umowy.
Ze względu na udzielenie przez ustawodawcę pełnej swobody w kształtowaniu zarządu umownego nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej, nie wydaje się być zakazane ustanowienie przez członków wspólnoty w tym trybie reguł sprzecznych z postanowieniami tejże ustawy. Nie jest zatem wykluczone, aby umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną należącą do "dużej" wspólnoty mieszkaniowej (powyżej 7 właścicieli) zawierała postanowienie o ustanowieniu zarządu bezpośredniego sprawowanego na zasadach określonych w kodeksie cywilnym, a więc bez powoływania wymaganego w takiej sytuacji przez ustawę zarządu lub zarządcy.
Członkowie wspólnoty mogąc samodzielnie regulować zarząd, mają także prawo przykładowo postanowić, że w każdej sprawie lub w wybranych kategoriach spraw uchwały będą zapadały według zasady - jeden właściciel, jeden głos. Mogą również określić w umowie jakikolwiek inny sposób podejmowania uchwał - postanowić, że dla celów głosowania na każdy lokal oddzielnie przydziela się określoną ilość udziałów, niekoniecznie odpowiadającą wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, przy czym uchwały zapadać będą bezwzględną większością reprezentowanych udziałów lub też postanowić, że w określonych sprawach wymagana będzie jednomyślność.
Decydując się jednak na wprowadzenie regulacji sprzecznych czy odmiennych od ustawowych, powinniśmy pamiętać o zasadzie racjonalnego działania ustawodawcy i przemyśleć, co miał na celu wprowadzając takie, a nie inne zapisy. W wielu bowiem przypadkach zmiana zasad ustawowych może w sytuacji konfliktowej spowodować impas w zarządzaniu wspólnotą lub też odmienne regulacje mogą tak daleko wyłączać możliwość wpływu niektórych członków wspólnoty na zarządzanie nieruchomością wspólną, że będą oni chcieli zrezygnować z posiadania własności lokalu w ramach danej wspólnoty.
Stan prawny na dzień 30.07.2008