Zasiedzenie nieruchomości
PoradnikZasiedzenie nieruchomości umożliwia nabycie własności przez osobę, która przez długi czas jest jej posiadaczem. Nierzadko bowiem występuje sytuacja, gdy wprawdzie istnieje osoba, która nieruchomością włada jak właściciel, ale nie jest ona jej formalnym właścicielem.
Jak stanowi przepis, posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Zatem, aby nabyć własność w ten sposób, musi być spełnione kilka przesłanek:
Po pierwsze, posiadanie musi być nieprzerwane i samoistne.
Posiadaczem samoistnym jest osoba nie będąca właścicielem rzeczy, która faktycznie włada rzeczą tak jak właściciel. Natomiast użytkownik nieruchomości, najemca, dzierżawca lub osoba mająca do nieruchomości inny tytuł prawny są posiadaczami zależnymi i jako tacy nie nabędą nieruchomości przez zasiedzenie. Sąd Najwyższy wielokrotnie wypowiadał się na temat zachowań stanowiących wyraz posiadania, i które stanowią przesłankę prowadzącą do zasiedzenia. Posiadaniem takim jest zachowanie polegające na przykład na oddawanie działki w dzierżawę sąsiadom, płacenie za działkę podatków, ujawnianie swojego stanu posiadania w ewidencji gruntów, ponoszenie wydatków związanych z ubezpieczeniem budynków, zabudowywanie i rozbudowywanie budynków na gruncie. Ponadto przepisy wprowadzają domniemanie ciągłości posiadania i stanowią, że niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa go. Przeszkodą przemijającą jest przeszkoda, która tylko czasowo uniemożliwiła wykonywanie posiadania.
Po drugie, zasiedzenie zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza.
Dobra wiara oznacza, że posiadacz ma błędne przekonanie, że przysługuje mu prawo własności, mimo że rzeczywisty stan prawny jest odmienny. Jednak to przekonanie posiadacza musi być usprawiedliwione. Ze złą wiarą będziemy mieli zatem do czynienia wówczas, gdy osoba ma świadomość, że nie przysługuje jej prawo własności albo też nie ma tej świadomości, jednakże powinna ją mieć. Należy pamiętać, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze.
Po trzecie, zasiedzenie wymaga upływu czasu.
Przewidziano dwa terminy zasiedzenia: 20 lat w przypadku posiadania w dobrej wierze i 30 lat w przypadku posiadania w złej wierze. Jeżeli jednak podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieści lat.
Tryb postępowania.
Zasiedzenie następuje z mocy samego prawa, natomiast stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie następuje na podstawie orzeczenia sądowego. W celu stwierdzenia zasiedzenia należy wnieść do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności. Wniosek powinien zawierać imię i nazwisko wnioskodawcy, jego adres, oznaczenie nieruchomości i jej wartość oraz dowody na poparcie okoliczności świadczących o zasiedzeniu. Wnioskodawca powinien wykazać nieprzerwane posiadanie samoistne objętej wnioskiem nieruchomości przez okres wymagany w ustawie. Należy również wskazać innych zainteresowanych, na przykład posiadaczy zależnych, pozostałych posiadaczy samoistnych itp. Do wniosku należy dołączyć odpis z księgi wieczystej lub zaświadczenie o stanie prawnym nieruchomości wynikającym ze zbioru dokumentów. Jeżeli postępowanie o zasiedzenie dotyczy całej nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą, nie jest konieczne dołączenie do wniosku mapy nieruchomości sporządzonej według zasad obowiązujących przy wpisie w księgach wieczystych. W pozostałych przypadkach załączenie tego rodzaju mapy jest obowiązkowe. Ponadto należy dołączyć informację organu podatkowego właściwego urzędu gminy, co do osoby posiadacza nieruchomości oraz osoby opłacającej podatek od nieruchomości lub podatek rolny za okres objęty wnioskiem, jak również wypis z ewidencji gruntów. W przypadku trudności ze złożeniem tych dokumentów przez wnioskodawcę, sąd może na jego koszt zlecić geodecie sporządzenie mapy obejmującej nieruchomość, a także zwrócić się do właściwych urzędów o wydanie pozostałych brakujących dokumentów. Z wnioskiem może wystąpić każdy zainteresowany. Jeżeli wnioskodawca nie wskaże innych zainteresowanych, sąd przed wydaniem orzeczenia musi wezwać innych zainteresowanych przez ogłoszenie. Ogłoszenie takie powinno zawierać dokładne określenie nieruchomości oraz imię i nazwisko jej posiadacza. Jeżeli w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia nikt się nie zgłosi albo zgłosiwszy się własności nie wykaże, sąd wydaje postanowienie o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie - oczywiście jeżeli wszystkie przesłanki zasiedzenia zostały wykazane przez wnioskodawcę.
Opodatkowanie zasiedzenia.
Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie podlega opodatkowaniu, a nowy właściciel w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia sądu musi rozliczyć się z podatku. We właściwym urzędzie skarbowym należy złożyć na formularzu zeznanie podatkowe, w którym opisuje się nabytą nieruchomość, a także określa się jej wartość, która stanowi podstawę opodatkowania. Podatek wynosi 7% tej wartości, jednakże wyłącza się z podstawy opodatkowania wartość nakładów dokonanych przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia, a jeżeli na nieruchomości znajduje się budynek wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość przez zasiedzenie, budynek ten nie będzie przedmiotem opodatkowania.
Nieruchomości, których zasiedzieć nie można.
Nie wszystkie nieruchomości można jednak zasiedzieć. Przed 1990 r. spod zasiedzenia wyłączone były nieruchomości będące przedmiotem własności państwowej. Z dniem 1.10.1990 r. zakaz ten przestał obowiązywać. Obecnie przez zasiedzenie nie można nabyć jedynie własności nieruchomości, które służą użytkowi publicznemu, lub takich nieruchomości, które zostały ustawowo wyłączone z obrotu, np. gruntów zajętych pod drogi publiczne, ulic, parków, pasów drogowych autostrad. Nie jest możliwe też nabycie przez zasiedzenie własności części lokalu mieszkalnego, ponieważ nieruchomością odrębną może być tylko samodzielny lokal. Możliwe jest natomiast zasiedzenie części nieruchomości gruntowej.
Paweł Puch
Zatem, aby nabyć własność w ten sposób, musi być spełnione kilka przesłanek:
Po pierwsze, posiadanie musi być nieprzerwane i samoistne.
Posiadaczem samoistnym jest osoba nie będąca właścicielem rzeczy, która faktycznie włada rzeczą tak jak właściciel. Natomiast użytkownik nieruchomości, najemca, dzierżawca lub osoba mająca do nieruchomości inny tytuł prawny są posiadaczami zależnymi i jako tacy nie nabędą nieruchomości przez zasiedzenie. Sąd Najwyższy wielokrotnie wypowiadał się na temat zachowań stanowiących wyraz posiadania, i które stanowią przesłankę prowadzącą do zasiedzenia. Posiadaniem takim jest zachowanie polegające na przykład na oddawanie działki w dzierżawę sąsiadom, płacenie za działkę podatków, ujawnianie swojego stanu posiadania w ewidencji gruntów, ponoszenie wydatków związanych z ubezpieczeniem budynków, zabudowywanie i rozbudowywanie budynków na gruncie. Ponadto przepisy wprowadzają domniemanie ciągłości posiadania i stanowią, że niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa go. Przeszkodą przemijającą jest przeszkoda, która tylko czasowo uniemożliwiła wykonywanie posiadania.
Po drugie, zasiedzenie zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza.
Dobra wiara oznacza, że posiadacz ma błędne przekonanie, że przysługuje mu prawo własności, mimo że rzeczywisty stan prawny jest odmienny. Jednak to przekonanie posiadacza musi być usprawiedliwione. Ze złą wiarą będziemy mieli zatem do czynienia wówczas, gdy osoba ma świadomość, że nie przysługuje jej prawo własności albo też nie ma tej świadomości, jednakże powinna ją mieć. Należy pamiętać, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze.
Po trzecie, zasiedzenie wymaga upływu czasu.
Przewidziano dwa terminy zasiedzenia: 20 lat w przypadku posiadania w dobrej wierze i 30 lat w przypadku posiadania w złej wierze. Jeżeli jednak podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieści lat.
Tryb postępowania.
Zasiedzenie następuje z mocy samego prawa, natomiast stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie następuje na podstawie orzeczenia sądowego. W celu stwierdzenia zasiedzenia należy wnieść do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności. Wniosek powinien zawierać imię i nazwisko wnioskodawcy, jego adres, oznaczenie nieruchomości i jej wartość oraz dowody na poparcie okoliczności świadczących o zasiedzeniu. Wnioskodawca powinien wykazać nieprzerwane posiadanie samoistne objętej wnioskiem nieruchomości przez okres wymagany w ustawie. Należy również wskazać innych zainteresowanych, na przykład posiadaczy zależnych, pozostałych posiadaczy samoistnych itp. Do wniosku należy dołączyć odpis z księgi wieczystej lub zaświadczenie o stanie prawnym nieruchomości wynikającym ze zbioru dokumentów. Jeżeli postępowanie o zasiedzenie dotyczy całej nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą, nie jest konieczne dołączenie do wniosku mapy nieruchomości sporządzonej według zasad obowiązujących przy wpisie w księgach wieczystych. W pozostałych przypadkach załączenie tego rodzaju mapy jest obowiązkowe. Ponadto należy dołączyć informację organu podatkowego właściwego urzędu gminy, co do osoby posiadacza nieruchomości oraz osoby opłacającej podatek od nieruchomości lub podatek rolny za okres objęty wnioskiem, jak również wypis z ewidencji gruntów. W przypadku trudności ze złożeniem tych dokumentów przez wnioskodawcę, sąd może na jego koszt zlecić geodecie sporządzenie mapy obejmującej nieruchomość, a także zwrócić się do właściwych urzędów o wydanie pozostałych brakujących dokumentów. Z wnioskiem może wystąpić każdy zainteresowany. Jeżeli wnioskodawca nie wskaże innych zainteresowanych, sąd przed wydaniem orzeczenia musi wezwać innych zainteresowanych przez ogłoszenie. Ogłoszenie takie powinno zawierać dokładne określenie nieruchomości oraz imię i nazwisko jej posiadacza. Jeżeli w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia nikt się nie zgłosi albo zgłosiwszy się własności nie wykaże, sąd wydaje postanowienie o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie - oczywiście jeżeli wszystkie przesłanki zasiedzenia zostały wykazane przez wnioskodawcę.
Opodatkowanie zasiedzenia.
Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie podlega opodatkowaniu, a nowy właściciel w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia sądu musi rozliczyć się z podatku. We właściwym urzędzie skarbowym należy złożyć na formularzu zeznanie podatkowe, w którym opisuje się nabytą nieruchomość, a także określa się jej wartość, która stanowi podstawę opodatkowania. Podatek wynosi 7% tej wartości, jednakże wyłącza się z podstawy opodatkowania wartość nakładów dokonanych przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia, a jeżeli na nieruchomości znajduje się budynek wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość przez zasiedzenie, budynek ten nie będzie przedmiotem opodatkowania.
Nieruchomości, których zasiedzieć nie można.
Nie wszystkie nieruchomości można jednak zasiedzieć. Przed 1990 r. spod zasiedzenia wyłączone były nieruchomości będące przedmiotem własności państwowej. Z dniem 1.10.1990 r. zakaz ten przestał obowiązywać. Obecnie przez zasiedzenie nie można nabyć jedynie własności nieruchomości, które służą użytkowi publicznemu, lub takich nieruchomości, które zostały ustawowo wyłączone z obrotu, np. gruntów zajętych pod drogi publiczne, ulic, parków, pasów drogowych autostrad. Nie jest możliwe też nabycie przez zasiedzenie własności części lokalu mieszkalnego, ponieważ nieruchomością odrębną może być tylko samodzielny lokal. Możliwe jest natomiast zasiedzenie części nieruchomości gruntowej.
Paweł Puch