Zaskarżone decyzje - działać, czekać?

Przystępując do uzyskiwania potrzebnych do realizacji budowy pozwoleń musimy pamiętać, że droga postępowania administracyjnego jest tylko co do zasady dwuinstancyjna, gdyż od ostatecznej i wykonalnej decyzji administracyjnej uczestnikowi postępowania przysługuje dalsze prawo odwołania się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA), a od rozstrzygnięcia tegoż Sądu zawsze przysługuje skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Drogę odwołania do pionu sądownictwa administracyjnego uczestnik postępowania uzyskuje dopiero po wykorzystaniu środka zaskarżenia na etapie postępowania administracyjnego.

Taka sama droga zaskarżenia przysługuje zarówno od decyzji przyznającej nam warunki zabudowy (WZ), jak i decyzji zatwierdzającej projekt budowlany do realizacji, czyli udzielająca pozwolenia na budowę. Rozpatrywanie sprawy przez kolejne instancje, szczególnie na etapie postępowania sądowego, jest długotrwałe i coraz częściej zdarza się, że mimo znacznego zaawansowania realizacji inwestycji istnieje zagrożenie, iż decyzja na podstawie której prawie już zakończyliśmy budowę zostanie nagle uchylona.

Skutkiem uchylenia decyzji przez sąd administracyjny jest zwykle konieczność przejścia całej procedury uzyskania pozwolenia na budowę od nowa. Jeśli w postępowaniu uchylono by decyzję udzielającą nam warunków zabudowy, to niezbędne będzie cofnięcie się aż do etapu ponownego złożenia wniosku o udzielenie tychże warunków.

Procedura odwołań od każdej z decyzji (WZ czy pozwolenia na budowę) może toczyć się niezależnie. Często zdarza się, że na podstawie ostatecznej decyzji WZ uzyskamy ostateczne i wykonalne pozwolenie na budowę, co umożliwi nam rozpoczęcie robót, mimo że uczestnicy postępowania zaskarżą do WSA jedną lub obie te decyzje, i w stosunku do każdej z nich będzie się toczyć odrębne i niezależne postępowanie przed sądem administracyjnym. Ponieważ odwołanie od każdej z decyzji jest autonomiczne, może się okazać, iż zaskarżona zostanie tylko decyzja o udzieleniu WZ. Jednak w przypadku jej uchylenia decyzja o pozwoleniu na budowę, pomimo iż wykonalna i niezaskarżalna, podlega wzruszeniu jako że uchylony został akt, na podstawie którego została wydana.

Mając na uwadze powyższe informacje, inwestor powinien być żywotnie zainteresowany wzięciem czynnego udziału w każdym etapie postępowania mogącego mieć wpływ na ważność priorytetowych dla jego zamierzenia decyzji, zarówno w postępowaniu przed organami administracji, jak i sądem administracyjnym.

Konieczność aktywnego działania na etapie administracyjnym pojawia się już przy uzyskiwaniu warunków zabudowy dla nieruchomości, a potrzeba ta intensyfikuje się w procesie akceptacji stworzonego na ich podstawie projektu budowlanego. Postępowania w tych przedmiotach wymagają od inwestora przede wszystkim udowodnienia, iż jego budowa będzie bezpieczna, zgodna z prawem budowlanym oraz że nie będzie naruszać praw osób trzecich.

Z tym ostatnim są zwykle największe problemy, gdyż uczestnikami postępowania o wydanie zarówno warunków zabudowy, jak i pozwolenia na budowę, są wszyscy właściciele gruntów sąsiadujących z naszą nieruchomością. W przeważającej większości przypadków nietrudno o to, aby pojawił się „życzliwy sąsiad”, któremu przeszkadza planowana przez nas inwestycja, np. z powodu natężenia hałasu jaki nieodzownie wiąże się z budową, zasłonięcia naszym budynkiem widoków jakie sąsiad miał dotychczas z okna, wzmożonego ruchu samochodów pod oknami sąsiada z uwagi na planowany parking podziemny lub wzrostu natężenia spalin, itd.

Wszystkie obawy i argumenty przeciw naszej inwestycji niezadowolony uczestnik postępowania ma prawo kierować w trakcie postępowania administracyjnego do organu rozpoznającego sprawę. Powinny one być rozpatrzone przez ten organ, a nasz projekt zbadany pod kątem prawidłowości planowanej budowy z szeregiem norm i zasad prawa budowlanego.

W postępowaniu mającym na celu wydanie warunków zabudowy, organ administracyjny weryfikuje nasz plan inwestycji pod kątem jego zgodności z całokształtem zagospodarowania terenu danej okolicy, a sama decyzja daje tylko wytyczne, w jakich ramach ma mieścić się projekt budowlany. Możliwość skutecznego działania przez niezadowolonych sąsiadów na tym polu jest o tyle ograniczona, że jak długo nasza inwestycja mieści się w ramach planistycznych miasta czy gminy, nie ma podstaw aby została odrzucona. Szczegółowa analiza projektu budowlanego odbywa się natomiast na etapie udzielenia pozwolenia na budowę. Jeśli któreś z założeń projektu budowlanego są niezgodne z normami, inwestor ma obowiązek dostosować swój projekt do przepisów prawa lub też wykazać, iż założenia jego projektu nie naruszają obowiązujących norm.

Zwłaszcza przy wznoszeniu budowli wielorodzinnych inwestor jest często zmuszony do przedstawienia szeregu opinii biegłych specjalistów, np.:
- z dziedziny geologii, gdy konieczne jest wykazanie wpływu postawienia znacznych rozmiarów budowli na zachowanie okolicznych wód gruntowych;
- zbadania wpływu budynku na dostępność światła dziennego do sąsiednich domów i mieszkań;
- wykazania, iż wzmożony ruch pojazdów nie spowoduje przekroczenia dopuszczalnych norm hałasu lub stężenia dwutlenku węgla ze spalin samochodów,
- wykazania, iż technologie budowlane przez nas planowane przy realizacji inwestycji, zwłaszcza prace odkrywkowe, nie spowodują wzruszenia fundamentów lub fizycznych szkód, np. pęknięć w sąsiadujących budynkach.

Zwykle organ administracji z własnej inicjatywy nie wzywa do okazania tak szczegółowych badań, ufając w profesjonalizm architekta projektującego nasz budynek, który swymi uprawnieniami potwierdza zgodność projektu z przepisami i normami prawa oraz techniczną możliwość jego realizacji w zgodzie ze sztuką budowlaną. Niestety, gdy tylko pojawią się zarzuty do projektu, kierowane przez innych uczestników postępowania, organ administracyjny ma obowiązek bądź to sam je zweryfikować przez powołanie biegłych, bądź też może, co ma miejsce w większości przypadków, wezwać inwestora do ustosunkowania się do nich.

Z procesowego punktu widzenia lepiej dostosować się do zaleceń organu administracyjnego i przedstawić żądane opinie biegłych lub szczegółowe wyjaśnienia specjalistów na poparcie naszych twierdzeń. W sytuacji jednak, gdy już na wcześniejszym etapie zostały złożone odpowiednie opinie lub wyjaśnienia, a kwestionujący je uczestnik nie przedstawiał żadnych dowodów na poparcie swych zarzutów, nie mamy obowiązku składać kolejne wyjaśnienia. Rola uczestnika w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego nie może się bowiem ograniczać tylko do kontestowania projektu. Dla wykazania swych racji strona ma prawo przedstawienia dowodów na ich poparcie - a skoro kwestionuje wykazane twierdzenie, powinna w wiarygodny sposób uzasadnić, dlaczego to robi. Wystarczy zatem, jeśli powołamy się na dotychczas przedstawione dokumenty w sprawie.

Aby projekt budowlany uzyskał akceptację w postaci wydania pozwolenia na budowę, wszystkie istotne zarzuty uczestników postępowania powinny zostać odparte. Postępowanie administracyjne w tym przedmiocie jest dwuinstancyjne, więc nawet jeśli w pierwszej instancji uzyskamy satysfakcjonujące pozwolenie (wydane przez prezydenta miasta, burmistrza lub starosty, w zależności od tego kto jest uprawnionym organem), to istnieje duże prawdopodobieństwo, że organ drugiej instancji, którym jest wojewoda, podzieli obawy skarżących i uchyli pozwolenie na budowę.

Choć skarga na wydaną decyzję jest skierowana nie przeciwko nam - inwestorom, a przeciwko organowi pierwszej instancji, i teoretycznie to organ ma za zadanie wykazania, iż właściwie zbadał wszystkie aspekty sprawy i wydał słuszne rozstrzygnięcie, to samo uchylenie decyzji będzie skutkowało negatywnymi konsekwencjami dla nas, a nie dla organu administracji. Dlatego też nieroztropnie jest zaniechać udziału w postępowaniu odwoławczym i pozostawić obronę prawidłowości projektu tylko i wyłącznie organowi administracyjnemu pierwszej instancji. Nikt przecież nie da nam gwarancji, że organ pierwszej instancji, mający szereg decyzji podlegających zaskarżeniu, zbagatelizuje naszą sprawę i niewłaściwie ustosunkuje się do zarzutów odwołania, lub co najgorsze, w ogóle się do nich nie odniesie.

Ważny jest zatem aktywny udział inwestora w całym postępowaniu i ustosunkowywanie się - poprzez składanie pism z wyjaśnieniami i specjalistycznych dowodów - do zarzutów skarżących. Przecież to inwestorowi zależy na zatwierdzeniu projektu, tak aby mógł jak najszybciej przystąpić do jego realizacji.

Stan prawny na dzień 07.01.2009