Zmieniły się ceny krakowskich lokali, kamienic i działek

Zgromadzeni goście mogli wysłuchać ciekawych prezentacji dotyczących wyników lokalnego rynku nieruchomości oraz rynku kredytów hipotecznych.

Jedną z prezentacji, dotycząca wtórnego rynku nieruchomości z Krakowa i powiatu krakowskiego (za rok 2017) przedstawiła Elżbieta Wójciak – ekspert  z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.

W Krakowie mamy 10 000 kamienic

Informacje prezentowane przez Instytut MRN dotyczyły m.in. rynku krakowskich kamienic. W przypadku Krakowa rynek ten jest relatywnie duży. Ogólne szacunki wskazują bowiem, że na terenie stolicy Małopolski znajduje się 10 000 przedwojennych kamienic. Jak nietrudno się domyślić, większość (ok. 70%) takich budynków zostało zlokalizowanych na terenie krakowskiego Śródmieścia. Dość znaczącym udziałem w ogólnej podaży kamienic (ok. 20%), cechuje się Krowodrza. Najmniej budynków mieszkalnych o charakterze kamienicy (ok. 10%), znajdziemy na terenie Podgórza. Warto nadmienić, że analitycy z Instytutu MRN uwzględniają tylko cztery duże dzielnice Krakowa obowiązujące według poprzedniego podziału administracyjnego (Śródmieście, Podgórze, Nowa Huta i Krowodrza).   

Dane MRN.pl wskazują, że w 2016 r. i 2017 r. mieliśmy do czynienia z utrzymaniem stabilnego trendu pod względem liczby transakcji dotyczących krakowskich kamienic. Uwagę analityków zwrócił m.in. wzrost popularności starszych budynków mieszkalnych, które są położone blisko Ronda Mogilskiego. Podobnie jak w poprzednich latach, na krakowskim rynku przeważał obrót udziałami w kamienicach. Analitycy MRN.pl w 2017 r. odnotowali 40 transakcji dotyczących całych kamienic. Znacznie większa była liczba transakcji związanych z zakupem udziałów w kamienicy. Warto również odnotować, że w 2017 r. transakcje dotyczące sprzedaży całych kamienic, pomimo swojej liczby, wygenerowały ponad połowę wartości obrotu rynkowego. Popyt na krakowskie kamienice był stymulowany m.in. przez inwestorów przekształcających takie budynki w hotele lub aparthotele.

Za 1 mkw. kamienicy średnio trzeba płacić 8500 zł

Utrzymujący się wysoki popyt, według danych Instytutu MRN spowodował wzrost średniej ceny 1 mkw. kamienicy ze Śródmieścia o 14% (względem 2016 r.). Taka przeciętna cena kamienicy z centrum Krakowa, w minionym roku wynosiła ok 8500 zł/mkw. Ceny znacznie wyższe od śródmiejskiej średniej (aż 16 000 zł/mkw.), Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości odnotował na terenie Starego Miasta (ograniczonego Plantami). Obszar Śródmieścia po wyłączeniu Starego Miasta, cechował się dwukrotnie niższą średnią stawką za 1 mkw. kamienicy (8000 zł/mkw.). Jeszcze mniejsze ceny kamienic w 2017 r. były notowane na terenie Krowodrzy (5600 zł/mkw.) oraz Podgórza (6000 zł/mkw.).

Informacje Instytutu MRN wskazują, że w 2017 r. średnia cena krakowskiej kamienicy wynosiła ok. 6 mln zł. Maksymalna transakcja w 2017 roku, dotycząca kamienicy ze Starego Miasta, opiewała na sumę bliską 49 mln zł. Coraz większe zainteresowanie krakowskimi kamienicami wykazują inwestorzy z branży hotelowej. Równocześnie utrzymuje się popyt ze strony inwestorów mieszkaniowych oraz apartamentowych. Warto dodać, że uczestnicy krakowskiego rynku kamienic zamiast transakcji kupna - sprzedaży, coraz częściej wybierają inne rozwiązanie w postaci dzierżaw długoterminowych.  

W 2017 r. podrożały używane krakowskie lokale

Podczas konferencji prasowej towarzyszącej 127 Krakowskiej Giełdzie Domów i Mieszkań, eksperci Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, zaprezentowali również ciekawe dane o rynku używanych mieszkań na terenie Krakowa. Analitycy ze wspomnianej instytucji, w całej stolicy Małopolski od stycznia do grudnia 2017 r. odnotowali wzrost średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. używanych lokali. Najbardziej dynamiczny cenowo był obszar Śródmieścia (roczny wzrost o 5%) oraz obszar Nowej Huty (roczny wzrost o 4%). Wzrostom cen sprzyjał rekordowy obrót na krakowskim rynku wtórnym.     

W trakcie swojej prezentacji ekspertka wskazywała na wzrost oczekiwań nabywców odnośnie metrażu lokali na rynku wtórnym. Obecnie przeciętna powierzchnia używanych „M” z Krakowa, nadal oscyluje na poziomie 50 mkw. Preferencje nabywców zmieniają się, a nabywcy zaczynają szukać większych mieszkań.

Krakowianie rzadziej kupowali dom

Pomimo coraz większych oczekiwań nabywców odnośnie powierzchni lokum, Instytut MRN  w 2017 r. odnotował nieduży spadek liczby transakcji dotyczących używanych krakowskich domów. Takie przeciętne budynki jednorodzinne kupowane na terenie Krakowa, cechowały się ceną wynoszącą około 800 000 zł i powierzchnią mniej więcej 150 mkw. Co ważne, spadki obrotu rynkowego dotyczyły zarówno bardzo drogich domów z Krakowa (cena powyżej 2 mln zł), jak i najtańszych budynków jednorodzinnych (cena do 250 000 zł).

Niewielki spadek transakcji na rynku domów jednorodzinnych odnotowano również na terenie powiatu krakowskiego. Ten spadkowy trend nie dotyczył jednak wszystkich podkrakowskich gmin. Wśród osób kupujących używany dom jednorodzinny, duże zainteresowanie nadal wzbudzała gmina Zielonki. Popularność tego obszaru wynikała m.in. ze znaczącej poprawy lokalnej infrastruktury.

Dane Instytutu MRN wskazują, że w 2017 r. za 1 mkw. przeciętnego domu z powiatu krakowskiego, trzeba było zapłacić około 3700 zł. Taki statystyczny dom miał powierzchnię wynoszącą około 135 mkw. (czyli o 15 mkw. mniejszą niż w przypadku Krakowa)

Krakowskie grunty drożeją

Według ekspertów z Instytutu MRN, w 2017 r. ciekawe zmiany dotyczyły również krakowskiego rynku działek budowlanych. Odnotowano bowiem wzrost cen połączony ze spadkiem liczby transakcji. W przypadku Śródmieścia, za 1 mkw. gruntu pod zabudowę wielorodzinną, trzeba było już zapłacić 2750 zł. Niższe ceny działek budowlanych odnotowano na terenie Krowodrzy (1650 zł/mkw.), Podgórza (1450 zł/mkw.) i Nowej Huty (930 zł/mkw.).

Złą wiadomością dla przyszłych nabywców mieszkań jest wyraźny wzrost cen gruntów kupowanych przez deweloperów, który z czasem przełoży się na ceny metrażu. W ujęciu rocznym takie krakowskie działki podrożały o 10% - 15% (Nowa Huta, Krowodrza) lub 20% (Podgórze, Śródmieście). Na terenie Podgórza (rozumianego jako jednej z czterech dawnych dzielnic Krakowa), sporym zainteresowaniem deweloperów cieszył się rejon Kliny - Zacisze.  

Dane Instytutu MRN wskazują, że w ujęciu ilościowym najwięcej transakcji z 2017 r. (ok. 50%), dotyczyło krakowskich gruntów przeznaczonych na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jednakże pod względem wartości obrotu, grunty przeznaczone pod budowę domu stanowiły tylko 15% krakowskiego rynku. Ważniejsze były zakupy gruntów pod zabudowę wielorodzinną oraz usługową. Osłabieniu popytu generowanego przez branżę biurową towarzyszyło większe zainteresowanie krakowskimi działkami ze strony inwestorów hotelowych.

Jeżeli chodzi o ceny podkrakowskich gruntów pod zabudowę, to w 2017 r. doszło do ciekawego przetasowania. Dane Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości wskazują bowiem, że pod względem kosztu zakupu działek, popularna gmina Zielonki wyprzedziła gminę Wielką Wieś, czyli dotychczasowego lidera.

W przypadku gruntów rolnych z okolic Krakowa, analitycy MRN.pl odnotowali wyraźny spadek wartości obrotu rynkowego. Był on związany z ustawowymi ograniczeniami w nabywaniu działek rolnych przez podmioty nie prowadzące działalności rolniczej. Na skutek tych zmian prawnych, grunty rolne wygenerowały tylko 17% obrotu działkami na terenie powiatu krakowskiego. Rok wcześniej analogiczny wynik oscylował na poziomie 24%.

A.P.